הסיסמא שאני מציע לכם לזכור היא – אין ארוחות חינם- את זה יש לזכור היטב שמעיינים במודעות המתפרסמות בעיתונים ובאינטרנט, בהן מוצעות השקעות אטרקטיביות, תוך הבטחה לתשואות גבוהות, ובמיוחד לאלו המציעות תשואה מובטחת לתקופה של מס’ שנים – ישנן לא מעט חברות המוסיפות את התשואה המובטחת למחיר הנכס, כך שלמעשה המשקיע מממן לעצמו את התשואה, מכיסו!!!
עסקה חלומית (מבחינת המספרים שלה) שנראית כל כך אטרקטיבית וכל כך אפקטיבית, חייבת להיבדק בזהירות יתר. שהרי אם הנתונים הם אמיתיים (המחיר, התשואה וכו’) היו כבר רבים אחרים(ובעיקר אנשי הנדל”ן המקומיים) קופצים על המציאה.
______
חייבים לזכור שרוב המודעות והסיסמאות מפתות אותנו באמצעות הצגת נתוני תשואה גבוהים במיוחד אבל לפוטנציאל של עליית הנכס יש חשיבות רבה יותר לעומת השיקול של תשואה שוטפת |.
המסקנה היא שעלון מפתה עם נוף מקסים לא יכול להיות הסיבה להשקעה ואינו מבטיח השקעה רווחית.
ההשקעה בנדל”ן חייבת להיות מנוטרלת מרגשות וחייבת להיעשות בשיקול כלכלי מחושב, תוך בחינה קפדנית של מכלול המרכיבים שמלווים את העסקה, כשהשורה התחתונה מתמקדת ברווחיות שההשקעה תניב.
___________________________________________________________________
הנחת העבודה שלנו היא שעצם קבלת ההחלטה לגבי השקעה צריכה להעשות ע”פ סטנדרטים של ניהול סיכונים. אנחנו מבחינים בין מספר סוגי סיכונים:
קבוצת הסיכונים הידועים | שניתן להמנע מהם, כוללת סיכונים שבעזרת מחקר קצר ובדיקות מתאימות (שעליהן נדבר מיד), ניתן לחזות אותם ולהפחית את רמת הסיכון. את הסיכונים הללו אנחנו מודדים במספר מישורים; ראשית, יש לבחון האם אופי הפרויקט שבו אנו מתכננים להשקיע, מההיבט של יחסי סיכון סיכוי, מתאים לפרופיל ההשקעה שלנו כמשקיעים.
שנית יש לבחון האם באמת הסיכוי שטמון בהשקעה תואם את הסיכון של הפרויקט, כלומר האם התשואה הצפויה משקפת את רמת הסיכון של ההשקעה.
___
ישנם גם סיכונים שמהם לא ניתן להימנע כשלגביהם חשובה המודעות להתכנות שהם יתרחשו ולהשלכות שלהם על הכסף שלנו. לדוגמא קריסות בעקבות משבר עולמי או מקומי וכו’.
______
למעשה ישנן קבוצות סיכונים אליהם עלולה כל השקעת נדל”ן להיקלע:
ברמת המקרו | המצב הכלכלי והפוליטי באותן המדינות בהן עתידות להתבצע ההשקעות, עשוי להשפיע באופן מהותי על פעילות ההשקעה, בשל שינויים ביכולת הכלכלית של האוכלוסיה, פגיעה ביכולת התשלום של הדיירים, הגבלת יכולת מימוש הנכסים, שינויים בריבית וכו’.
______
ברמת הענף | שוק הנדל”ן מושפע משינויים בביקוש ובהיצע באזורים שונים כבכל ענף. בנוסף, שינויים במצב בכלכלי הארצי והמקומי (גם אם הם לא דרמטיים ברמת המקרו) עשויים להשפיע באופן מהותי על שוק הנדל”ן באותם אזורים.
____
מבחינת סיכונים ברמת החברה | כאשר חוברים לשותף מקומי, או לגוף מתמחה על מנת לבצע השקעה, נוספים סט של סיכונים מעבר לסיכונים הסטנדרטיים ברמת המקרו והענף:
הבדיקה הראשונית שעלינו לעשות היא עם עצמנו, חשוב שהמשקיע יבהיר לעצמו, לפני ההשקעה עצמה, מהן מטרות ההשקעה שלו ברכישת דירת מגורים בחו”ל. חלק מהשאלות שיש לשאול:
תשואה שוטפת האם הרכישה נעשית על מנת לקבל תשואה שוטפת הנדרשת בתכנון תזרים ההכנסות הנדרש למחייתו? (מהי רמת האדישות)
טווח השקעה צפוי האם יש סיכוי שהוא יצטרך לממש את ההשקעה בטווח הקצר?
לסיכום, יש לבחון את סוג ההשקעה – רבים מרוכשי הדירות בחו”ל יפסידו חלק ניכר מהשקעתם, לא בגלל שהם רדפו אחרי שיעורי תשואה נמוכים מדי, אלא בגלל שהם התפתו להבטחות לשיעורי תשואה גבוהים מהמקובל, והזניחו את העובדה ששיעורי תשואה כאלה באים בעסקת חבילה עם סיכון גבוה!
עוד לפני שאנחנו נגשים לפגישה עם החברה שעניינה אותנו מספיק במודעה באינטרנט וגם במסגרת הפגישה עצמה חשוב לבדוק את המוניטין של החברה ואת הניסיון הקודם שלה ולא פחות חשוב, את המוניטין והניסיון ושל המנהלים בחברה
כיצד התשואה מחושבת והאם היא נכונה? – ראשית אנו צריכים להבין האם התשואה שמציגים לנו היא נטו / ברוטו.
רצוי מאוד שהמשקיע ידע לזהות מהן ההגדרות לתשואות השונות, ויחשב את התשואה על פי סטנדרטים ידועים ומקובלים. דרך חישוב נכונה הינה דרך המושתת על פי כללי התקינה החשבונאית הסטנדרטיים ולא על פי אקרובטיקה מספרית.
עלות רכישת הנכס צריכה לכלול את מחיר הנכס ואת כל עלויות הסגירה כגון עו”ד, רו”ח, דמי רישום וכיוצ”ב (העלויות משתנות בהתאם למדינה ולסוג הנכס)
הכנסה ברוטו היא ההכנסה הכוללת מהנכס. תשואה ברוטו מחושבת על פי הכנסה ברוטו.
בחישוב האמיתי של תשואה ברוטו יש לחשב הכנסה ברוטו לעומת עלות הרכישה, הכוללת את כל הוצאות הסגירה. ניתן גם לחשב תשואה ברוטו לעומת מחיר הנכס ללא חישוב הוצאות סגירה, אולם כל חישוב שלא יכלול את הוצאות הרכישה אינו מייצג נאמנה את נתוני העסקה הרלוונטית.
פרקטיקה שמס’ חברות ישראליות אימצו לעצמן, היא לא לכלול את הוצאות הסגירה בחישובי התשואה. אי הכללת הוצאות אלו “משפרת” את התשואה על הנייר. יחד עם זאת, זו דוגמה קלאסית למצג שווא. הטענה שלא מחשבים הוצאות אלו כי “זו הוצאה חד פעמית” הינה הטעיה. זו הוצאה חד פעמית בדיוק כמו שההשקעה הינה הוצאה חד פעמית. יש לזכור שלעיתים הוצאות הסגירה יכולות להגיע לשליש או יותר מהשקעת ההון העצמי ברכישת הנכס.
הכנסה נטו מחושבת לפי ההכנסה הכוללת בניכוי כל ההוצאות. תשואה נטו מחושבת על פי הכנסה נטו לעומת עלות רכישת הנכס. כמו כן, יש להתחשב בחבויות המס במדינה בה מתבצעת ההשקעה ובישראל, על מנת לחשב את התשואה נטו לאחר מיסים.
הפרמטר הבא שאותו יש לבדוק הוא המיקום.
על המשקיע לבדוק כיצד התנהג גרף מחירי הנדל”ן באזור שבו הוא מעוניין להשקיע ולוודא שהמחזור הנדלנ”י באותו אזור יביא לעליית ערך הנכס בטווח הארוך. מסוכן להשקיע במקום בו יש היום עליית מחירי נדל”ן (בגלל ביקוש נקודתי בר חלוף) אך בעתיד הגרף עלול להגיע לירידה מתמשכת.
את התנהגות השוק ניתן ללמוד על ידי למידת הנתונים הספציפיים לאותו אזור, בהתאם להיסטוריה מוכחת. [האם יש צפי כי לאזור יהיה ביקוש –הן מצד משקיעים מקומיים והן מצד משקיעים זרים | סוג האוכלוסייה בקרבת הנכס – כדי למנוע מצב בו עלול הנכס להישאר ריק מדיירים למשך תקופות ארוכות מומלץ למשקיע הישראלי לפנות לאזורים שיש בהם דרישה קבועה לדירות בשכירות]
פרמטרים לבדיקת מיקום
נתונים כללים המעידים על טיב המיקום
האם המקומיים משקיעים באזור? | אחת השאלות החשובות שהמשקיע הישראלי צריך לשאול את עצמו היא: האם המקומיים משקיעים בעצמם באותם פרויקטים המוצעים בארצם? רצוי לזכור כי “חוש הריח” של המשקיעים המקומיים מפותח במיוחד באזור המגורים שלהם. לכן אם מדובר ב”מציאות” אמתיות, יש להניח כי השקעות אלו היו נחטפות על ידי המשקיעים המקומיים. על כן, יש לבחון את מוניטין החברה ומנהליה איתה הוא חושב לעבוד ולברר האם היא משרתת גם משקיעים מקומיים.
רק אחרי שבדקנו מיהי החברה מאחורי הברושור, כיצד מחושבת התשואה בעסקה ומהו הגרף הנדלנ”י באזור, אנחנו עוברים לבחון את הנכס עצמו. בכדי להבין טוב יותר את ערכו של הנכס שמציעים לכם, ישנם מס’ מבחנים מקובלים, שמתחלקים למבחנים ובדיקות בזמן הווה ולמבחנים צופים פני עתיד.
מבחן עלות הבנייה – אם מדובר בהשקעה בעסקה של בנייה ופיתוח, השוואת עלות הבנייה בתוספת רווח יזמי מקובל של הנכס אותו אנו מבקשים לרכוש לעלות הבנייה של נכסים דומים באזור, מהווה מדד מצוין לשוויו האמיתי של הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש.
—-
מבחן מחיר הרכישה – אם מדובר על עסקת רכישה של מבנה קיים, השוואת מחיר הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש, למחירים, באותה נקודת זמן, של נכסים דומים באותו האזור. או השוואה למחיר למ”ר של דירות דומות באזור.
_
מבחן התשואה – השוואת התשואה מוצעת למשקיע לתשואות המקובלות באותה נקודת זמן לנכסים דומים באזור.
כל אלו הם מבחני זמן הווה שיכולים לתת לנו אינדיקציה מצוינת לשווי הנכס האמתי. מבחינת המבחנים צופי פני עתיד:
_
צפי עתידי ומבחן המכירה כבר במהלך הרכישה יש לתת את הדעת גם למה שעתיד לקרות באזור בעתיד. יש לערוך בדיקה יסודית ככל שניתן, בדבר הסיכויים למכור את הנכס בעתיד ברווח. אם לדוגמה נבנים באזור כמות גדולה של בניינים מגורים חדשים, אפשר להבין שלכשתסתיים הבנייה השוק המקומי יוצף באלפי דירות חדשות מה שיגרום כמובן לעודף היצע וירידה במחירים.
חלק לא מבוטל מהבדיקות ניתן לבצע היום באינטרנט, בעיקר שמדובר על על השוק בארה”ב. ישנם כמה אתרים מרכזיים אשר מרכזים באמת המון אינפורמציה, נתונים על הגירה חיובית או שלילית, מס’ עסקים חדשים שנפתחים, רמת ההכנסה של התושבים, תחבורה ציבורית מפותחת וכו’, יכולים לעזור מאוד להבין טוב יותר את המצב באזור, ישנם עוד הרבה נתונים שאפשר להוציא מהאינטרנט, זה תלוי בכם כמובן כמה עמוק תחליטו ללכת.
אנחנו ריכזנו עבורכם רשימת פרמטרים לבדיקות לגבי הנכס והאזור שבו הוא נמצא וגם רשימת קישורים מומלצים והאינפורמציה שניתן לצפות בהם שם.
מי שיהיה מעוניין, אנו נעביר את המסמך במייל. זה כלי טוב למי שרוצה לעשות בדיקות מהבית.
פרמטרים להשוואת נכסים
© 2016 F.S & Co, Law office. All rights reserved | קוד ופיתוח Aeroplane