למרות הודעת בנק ישראל כי הריבית במשק תעלה, שוק הנדל”ן עדיין גועש.

עקב הביקוש הרב, המחירים עולים ובעלי הון נמשכים יותר ויותר להשקיע בתחום הנדל”ן.  במידה ואתם מתכננים להשקיע בתחום הנדל”ן,  אתם כנראה עומדים מול סימן השאלה הגדול – איפה כדאי יהיה לרכוש דירה להשקעה ?

השקעה בתחום הנדל”ן מביאה איתה יתרונות רבים אל מול השקעות שונות. לצורך השוואה, בהשקעה בנדל”ן אתם קונים נכס מוחשי שרמת הסיכון “לאבד” אותו לגמרי היא נמוכה מאוד, בניגוד להשקעות אחרות בהן קיים החשש להפסד קרן ההשקעה. עליית המחירים בתחום הנדל”ן בשנים האחרונות מצביעה על כך שמחירי הדיור לא מתכוונים לרדת בזמן הקרוב (אם בכלל).

קצת נתונים – בשנים האחרונות, תחום הנדל”ן מראה על יציבות ותשואות יפות הנעות בין  3%-7% שנתי. תשואה זו מושפעת בעיקר מעליית מחירי הדירות וגובה שכר הדירה שעולה גם הוא, מה שמביא להשבחת הנכס בצורה דיי אוטומטית.

תמיכה כלכלית – הודות ליציבות בתחום ההשקעות בנדל”ן, הבנקים תומכים בהשקעות מסוג זה, מה שמתבטא בגובה ההלוואה שהם מוכנים לתת (60% ולעתים גם יותר), מה שלא יקרה בשום אופן כשתבקשו הלוואה בגובה דומה עבור השקעה מתחום אחר ספקולטיבי יותר.

איפה להשקיע?

כעת אתם וודאי מעוניינים לדעת היכן יהיה לכם הכי כדאי לרכוש דירה להשקעה בארץ? זוהי השאלה המרכזית אשר עומדת בפני כל משקיע מתחום הנדל”ן בטרם רכישת הנכס. האם כדאי לרכוש באזור השרון? המרכז? בהרצליה? בנתניה? לא קיימת תשובה חד משמעית, והיא משתנה בין משקיע למשקיע.

 ישנם כמה פרמטרים אותם יש לבחון בטרם רכישת הנכס:

הון עצמי – ראשית, כדאי שתהיו מוכנים להשקעה מסוג זה מבחינה כלכלית – לפי ההון העצמי שלכם תוכלו לאמוד את היקף ההשקעה שבגבול היכולת שלכם. למשל, לא תוכלו לרכוש פנטהואס בלב תל אביב עם הון עצמי של 150,000 ₪. הבנקים לא יהיו מוכנים לתת לכם הלוואה של יותר מ-60% מערך הנכס, כך שוודאי שההון העצמי של 150,000 ₪ לא יהוו 40% מערך הנכס הנ”ל.

לכן, חשוב להיכנס לפרופורציות, ובמידה ובחרתם להשקיע בנדל”ן וההון העצמי שלכם הוא X, תתאימו את שווי הנכס המיועד בהתאם להון העצמי שלכם. בנוסף גם חשוב לזכור כי יש לשים קצת כסף בצד עבור בלת”מים ולהימנע מסיכונים מיותרים – להסבר נוסף בתחום זה מומלץ להיכנס אל המדריך שלנו למשכנתא ומימון.

קרבה לנכס – משקיעים רבים נוטים לתת חשיבות עליונה לתשואה הצפויה מאותו נכס המיועד להשקעה מבלי להעניק חשיבות למרחק מהנכס. אמנם הרווח הצפוי והתשואה מהווים נושאים מרכזיים כשבוחרים נכס להשקעה, אך אסור לשכוח שלאפקט המרחק קיים פקטור לא קטן בסיפור.

למשל: ברשותכם דירה עם שוכר בחיפה והנכם מתגוררים בראשון לציון ולפתע צצות בעיות שונות בדירה המצריכות את ביקורכם בנכס מספר פעמים בחודש. על פניו מדובר במרחק לא גדול במיוחד, אך שזה מסתכם במספר ביקורים בכל חודש הסיפור יכול להיות קצת לא נעים, מציק ועלול לגזול זמן רב. דמיינו אם אותה דירה להשקעה הייתה בחולון, הסיפור היה הרבה יותר קל והייתם יכולים להגיע לנכס בתוך דקות, לטפל בבעיה ולמנוע כאבי ראש וזמן רב.

בירורים סביבתיים והרווח הצפוי מהנכס הם פקטורים גדולים מאוד בעת קבלת ההחלטה להשקיע בנכסים נדל”ניים בארץ. במידה וראיתם דירה במחיר דיי אטרקטיבי, בצעו מספר בדיקות מקיפות על השכונה, האם ישנם בתי ספר העתידים להיבנות באזור? האם מתוכנן להיבנות כביש המחבר לציר תנועה ראשי באותו אזור, וכדומה. תכניות אלה משביחות את הנכס וגורמות למחירי הדירות באזור לצמוח. עם זאת, ישנם מקרים בהם ערך הדירה יורד מסיבות דומות – למשל, במקרים בהם מתעדים לבנות מפעלי תעשייה מזהמים באזור, או פתיחת בר מתחת בקומת הקרקע של הבניין בו אתם מתכננים לרכוש דירה, עלולים להוריד את מחיר הנכס. בנוסף, מומלץ מאוד לבחון את שכבת האוכלוסייה באזור הנכס המיועד להשקעה. בערים מסוימות, קיימת שכבת אוכלוסייה נמוכה, דבר המתבטא בפשיעה גבוהה והתנהלות מול דיירים בעיתיים אשר עלולה להוביל לחוויה מאוד לא נעימה. לא תמיד מחיר התשואה שווה את זה וכדאי יהיה לערוך בירורים אלו טרם רכישת הנכס המיועד להשקעה.