מעוניינים לרכוש דירת יד שנייה? אנחנו כאן בשביל להעניק לכם את כל המידע הנחוץ בשבילכם. ישנם כמה בדיקות מקדמיות שעליכם לעשות בטרם חתימתכם על חוזה המכר, ולשם כך הכנו עבורכם מדריך זה
בבחירת הדירה ואזור המגורים חשוב להביא בחשבון מספר משתנים יסודיים:
- הדירה – כשאתם בוחנים דירה קחו בחשבון את הצרכים שלכם לטווח הקצר ולטווח הארוך. בדקו את מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין: האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב? באיזו קומה היא נמצאת? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היום וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים. אל תתביישו, בדקו את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים ואפילו ארונות. הביטו מהחלונות ושימו לב למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש או בעיות חניה, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שעשוי לשמש לבנייה עתידית.
- בנייה באזור – חשוב לברר האם מתוכננת בנייה באזור, סלילת כביש או הקמת אזור מסחרי גדול. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הפועלת בכל רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות והעתידיות של האזור. תוכלו להיעזר ברשימת הקישורים לוועדות המקומיות באתר שער המידע לתכנון ולבנייה.
- שכנים – מומלץ לשוחח עם השכנים, להתרשם מהם ולקבל מידע על פעילות ועד הבית, על תלונות או נושאים אחרים שעל סדר היום.
- סביבה ושירותים – בדקו את הסביבה שאתם רוצים לגור בה. סיירו באזור ובחנו אם הוא מתאים לצרכים שלכם: סיקרו את בתי הספר והגנים, את התחבורה הציבורית, מתנ”סים ומרכזי קניות ואת זמינותם של שירותים נוספים שאתם עשויים להזדקק להם.
- רכוש משותף – בדקו את סביבת הבניין והדירה. שימו לב לתחזוקת השטחים המשותפים כגינה, מעלית וחדר המדרגות. שאלו את הדיירים על איכות החיים בבניין, טיב השכנים, מצב הניקיון והרעש ושאלות נוספות. בחנו את מצב הגג ומיקומם של דוודים וצנרת. אם לבניין יש חניה, בררו מי רשאי להחנות בה והאם לדירה שאתם מעוניינים בה מוקצית חניה נפרדת.
בדיקת זכויות וחובות מול הרשויות
- בדיקת זהות המוכר: יש לוודא את זהותו של מוכר הדירה. בקשו תעודת זהות ובכל מקרה של ספק תשאלו את השכנים לגבי מידת היכרותם עם המוכר ובני משפחתו.
- אחרי שבחרתם את הדירה שאתם רוצים לקנות ודאו, לפני שלב החתימה על החוזה, מי מוכר לכם את הדירה, האם יש בה ליקויים או חריגות בנייה, והאם מתנהלים הליכים כנגד הנכס או בעליו.
- שעבודים, עיקולים והערות אזהרה: יש לבדוק באגף לפיקוח עירוני האם מתנהלים או צפויים להתנהל כנגד הנכס הליכים כלשהם. יש לבדוק בפנקסי לשכת רישום המקרקעין ולוודא כי לא רובץ על הנכס כל שיעבוד, עיקול או הערת אזהרה. אם נמצאו כאלו יש להבטיח את הסרתם לפי חתימת החוזה.
- בדיקת מצב חובות לרשויות: על מנת לפנות לרשם המקרקעין בהליך העברת הזכויות בנכס יש להציג אישור המעיד על סילוק חובות של בעל הנכס לרשות המקומית, כמו: ארנונה, מים, ביוב, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח. משום כך יש להקדים ולברר מול הרשות המקומית האם קיימים חובות ליחידות השונות ולוודא כי החובות, אם קיימים, מוסדרים על ידי המוכר בהקדם.
- בדיקת נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו): נסח רישום המקרקעין הוא המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. בבדיקה זו תוכלו לוודא כי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש הוא אכן הנכס המדובר וכי המוכר הוא בעליו החוקי. אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, מסיבות שונות, ניתן לקבל מסמך אישור מצב זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. במקרה זה יש לערוך בדיקות יסודיות יותר, כבדיקת שיעבוד ברשם המשכונות במשרד המשפטים.
- חריגות, זכויות וליקויי בנייה: ניתן לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תדפיס מידע תכנוני המלמד על זכויות הקשורות בנכס וכל התכניות החלות עליו. בדיקת ליקויי בנייה היא חשובה במקרה של דירות יד שנייה הנמכרות, על פי רוב, במצבן כפי שהוא (AS IS). במקרה של בית פרטי מומלץ להיעזר במהנדס בניין שיבדוק אם יש חריגות בנייה בבית או בשטחו. כמו כן מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות תוספת למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות בבניין. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד, חשוב לברר האם זכויות הבנייה שייכות לדירה או לכלל דיירי הבניין.
