אין ספק כי רכישת דירה חדשה מקבלן היא אחת מהעסקאות הכי חשובות שתעשו. כאשר הגעתם לרגע המיוחל הזה בו אתם מתבקשים להשקיע את מרב כספכם, יש לנקוט כמה אמצעי זהירות במטרה להבטיח לכם עסקה טובה, שקטה ובלי הפתעות. לשם כך, הכנו עבורכם את המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן:
סביבת המגורים – מומלץ תמיד לערוך סיור באזור, לשוחח עם שכנים ולבדוק האם הסביבה מתאימה לצרכים שלכם, למשל כמו תחבורה ציבורית, בתי ספר, גנים, וכדומה.
מהי הבנייה המתוכננת באותו אזור? – כדאי לבדוק אם יש בנייה כלשהי המתוכננת לאותו אזור כמו כביש חדש או מרכז מסחרי חדש. בשביל לקבל מידע נוסף יש לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית של אותו אזור ולבחון זאת.
הדירה עצמה – ישנם מספר מוקדים שאותם יש לבחון בעת בדיקת הנכס – כיווני אויר, מיקום הדירה בבניין, חניה צמודה, מפגעים אקולוגיים וסביבתיים באזור הבניין כמו: כבישים סואנים, מפעלי תעשייה, מתקני חשמל ועוד. מומלץ תמיד לבדוק מספר דירות ולחשוב טוב טוב על הצרכים שלכם הן לטווח הקרוב והן לטווח הרחוק – למשל, קיים מצב בו תחליטו לקנות דירה בקומה רביעית בבניין ללא מעלית, וזה בסדר, אך כשתתבגרו זה עלול להוות נטל כבד ומתסכל.
בניית הבניין מתבצעת על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים? – יש לבדוק היטב שהדירה מתבצעת על ידי קבלן הרשום כחוק בפנקסי הקבלנים בענף ובסיווג המתאים. יש לבקש מהקבלן רישיון קבלן בתוקף וכמו כן, יש לבדוק בפנקס הקבלנים מהו סיווגו המקצועי? שם תקבלו מידע אודות אילו ענפים אותו קבלן רשאי לעסוק ועל סיווגו הכספי, הקובע מהו היקף ביצוע העבודות שלו. לתמונת מצב ברורה יותר, מומלץ לבקר בדירות קודמות שבנה אותו קבלן, לבדוק רמת גימור, ביצוע התחייבותו של הקבלן בנוגע להבטחותיו ולברר ככל הניתן את מצבו הכלכלי.
מיהם בעלי הקרקע? – חשוב לוודא כי הקרקע בה נבנה הבניין נמצאת בבעלות המוכר/קבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה – משמע, כי הוא בעל זכות חכירה לזמן רב ולא קיימים שעבודים או עיקולים.
יש להצטייד במספר גוש וחלקה ולבדוק את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
כשמדובר בחברה מאכלסת (חברה משכנת), יש לבדוק את מסמכי הבעלות שברשות אותה חברה מאכלסת.
במידה והקרקע נמצאת בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון, במקרה שלא, קיימת סבירות שתידרשו לשלם דמי היוון במועד מאוחר יותר, דמי הסכמה ודמי חכירה לשנתיים – כל אלו יכולים להגיע לסכומים מאוד גבוהים ולכן חשוב לבדוק זאת.
במידה ומדובר בעסקת קומבינציה יש לבדוק האם נרשמה הערת אזהרה לטובת הקבלן על הקרקע, האם ניתן יהיה לרשום בעתיד במידה ועוד לא נרשמה? ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לקרקע. חשוב מאוד לשים לב שהדירה שמיועדת לרכישה לא יוחדה עבור אחד מבעלי המגרש.
היתר בניה ומיסוי – יש לוודא כי קיים היתר בניה עדין שהוציאה הרשות המקומית ושהדירה שאמורה להיבנות, תיבנה כדין. דרשו מהקבלן שיציג בפניכם את היתר הבניה – בו יש לעיין ולשים לב לפרטים כמו מספר גוש חלקה, תת חלקה ובניין בכדי להיות בטוחים שההיתר ניתן לבניין שבו רכשתם את דירתכם. בנוסף, יש לבדוק שלא קיימת מניעה מצד רשויות המס להעניק לכם אישור לרשום את הדירה על השם שלכם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), למשל עקב חובות של הקבלן המבצע.
שלב זה קריטי בהחלט, שכן לאחר החתימה על החוזה, הדרך חזרה כמעט בלתי אפשרית ולעיתים גם אינה אפשרית כלל. חשוב לשים לב לכל פרט ופרט שקיים בחוזה המכר, וכן בזיכרון הדברים. חשוב לשים לב כי דינו של זיכרון דברים כחוזה לכל דבר. יש לשים לב להפרות, פיצויים, התחייבויות וכדומה הן בחוזה המכר והן בזיכרון הדברים.
לכן, רצוי מאוד ומומלץ להיעזר בלווי עורך דין לאורך עסקת הרכישה.
מהם הנספחים שמצורפים לחוזה המכר?
מכוח חוק המכר (דירות), התשל”ג 1973, הקבלן מחויב לצרף
טרם חתימת חוזה המכר – יש לעיין טוב טוב בחוזה ! התייעצו עם בעלי מקצוע מהתחום כמו עורכי דין המתמחים בנדל”ן, אדריכלים ומהנדסים. בקשו מהקבלן טופס מקוון של המפרט הטכני המלא ושמרו עליו למקרה בו תצטרכו אותו בעתיד.
עליכם להקפיד כי כל הסכמות, הבטחות ונושאים אשר הוסדרו בינכם לבין הקבלן יהיו רשומים בחוזה המכר בצורה ברורה וחדה (למקרה של אי ספק בהבטחה כשלהי).
תשימו לב שהמחיר שנקבע בחוזה הינו המחיר הסופי הכולל את מה שמתלווה לדירה. במידה וברצונכם לבקש בקשה מסוימת או שינוי מסוים, יש להסדיר זאת לפני חתימת החוזה בשביל להימנע מ”הפתעות” בעתיד.
מחסן וחניה – יש לוודא האם המחיר כולל חניה צמודה, ובמידה וכן האם היא מקורה או לא. זהו את החניה ומיקומה ובדקו כי היא מתאימה לכם. כמו כן, כנ”ל בנוגע למחסן – האם הוא כלול, הכין הוא ממוקם וכדומה. עבור כל אלו יש לשים לב כי הם מצוינים בחוזה המכר.
שינויים מיוחדים בדירה – לצורך כך, עליכם לדאוג שקיים סעיף כזה בחוזה המכר שמעניק לכם את הזכות לבצע שינויים או תוספות בדירה. לשם כך, זה צריך להיות כתוב בכתב, תוך כדי ציון מועדים ותשלומים ולהוות כנספח לחוזה. כמו כן, במידה וויתרתם על פרט מסוים בדירה, בדקו האם מגיע לכם זיכוי על כך.
מכוח תקנות התכנון והבניה, מחויב המוכר בעת התקנת דודי שמש להתקין מערכת חימום מים שלמה ולא רק הכנה.
מים, חשמל, טלפון וגז, כבלים וגינון – צריך לבדוק כל החיבורים הנ”ל מופיעים במפרט של הקבלן והאם הוצאות חיבור הבניין למערכות אלו כלולות לפי המחיר הסופי בחוזה. אתם יכולים לדרוש בנוסף כי המחיר יכלול את חיבור הבניין לתשתיות ולא רק להכין את החיבורים לדירה.
מע”מ – האם המחיר המופיע בחוזה הינו כולל מס ערך מוסף או לא?
רוכש משותף – יש לבדוק אילו חלקים שייכים לרכוש המשותף ומהו ההסדר שנקבע בנוגע לאותו רכוש משותף (השימוש בגג, לובי, חניה, חצר, מחסן ועוד)? מה הוצא מן הרכוש המשותף? האם המוכר הצמיד לעצמו חלק מן הרכוש המשותף? חשוב לציין כי קיים איסור מוחלט על מי שלא דייר בבניין לקבל זכויות שימוש ברכוש המשותף.
איחור מועד מסירת הדירה – האם מצוין בחוזה המכר תאריך מסירת הדירה? בנוסף, לעיתים קיימים סעיפים הקובעים שניתן יהיה למוכר למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים מסיבות שאינן תלויות בקבלן – במידה וקיימים כאלו סעיפים, דאגו לבדוק האם הנכם זכאים לפיצוי הולם עקב כך. קביעת גובה הפיצוי מוגדרת בתיקון מספר 5 לחוק המכר דירות.
הרישום במנהל מקרקעי ישראל – שימו לב שבחוזה המכר יופיע התאריך שבו המוכר יסיים את תהליך הרישום בטאבו. ישנם מקרים רבים בהם מגדירים שטח אפור מאוד בו ניתן יהיה למוכר קל להתחמק מהרישום באופן מהיר ויעיל כגון: רישום הזכויות כשנה לאחר פרצלציה, רישום הזכויות כשנה לאחר רישום הבית כבית משותף וכדומה.
בדומה לכל שלב או נושא המצריך תשלום נוסף, הבהירו עם הקבלן האם המחיר בחוזה המכר כולל את הרישום או שמדובר בהוצאה נלווית לעסקת המכר.
כדאי תמיד לבצע בדיקה מול רשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל בנוגע לאותה חברה קבלנית שביצעתם עמם את העסקה.
לווי עורך דין לתהליך הרכישה – תמיד כדאי להיעזר בלווי משפטי של עורך דין המתמחה בנדל”ן עבור משא ומתן מסחרי ומשפטי מול המוכר, דיווח העסקה למיסוי מקרקעין, ועוד. כשאתם מגיעים למועד חתימת החוזה, מומלץ לעשות זאת יחד עם עורך דינכם ולקבל העתק מהחוזה.
*עורך הדין של המוכר יעניק את שירותו המשפטי עבורכם אך ורק לצורך רישום הדירה.
מהלך הבניה – בזמן בניית הדירה יהיה כדאי לעקוב אחר עבודתו של המוכר ולשים לב לקצב עבודתו. במידה ואתם מבחינים בקצב איטי או תקלה כלשהי המשפיעה על קצת העבודה, אתם יכולים לשלוח מכתב התראה למוכר (ניתן להיעזר בעורך דין לטובת מכתב זה). כמו כן, יהיה כדאי גם להגיע למקום עם מהנדס מומחה בשביל לקבל חוות דעת מקצועית בתחום בנוגע לבניה ולעבודה בדירה (מומלץ לעשות זאת לפני שלב ריצוף הדירה).
בטוחות ההשקעה – שימו לב כי כל התשלומים עבור דירתכם עומדים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה 1974. בנוסף, כדאי יהיה לעיין בתקנות המכר ולהבין את זכויותיכם, בין היתר בנוגע להבטחת השקעות של רוכשי דירות, סייגים לתשלומים על חשבון מחיר הדירה וכדומה.
שימו לב כי לפי חוק המכר, קיים איסור מוחלט על המוכר לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה. המוכר יוכל לקבל יותר רק במידה והוא הבטיח את ההשקעה שלכם לפי אחר מהחלופות הבאות:
1. המוכר מובטח בחברת ביטוח ידועה לטובת רוכשי הדירות.
2. נתן לכם ערבות בנקאית.
3. רשם הערת אזהרה – לפי הוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין.
4. שעבד חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה או שעבד את כל הדירה.
5. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרע.
יש לשים לב כי על סעיפים3, 4 ו- 5 יחולו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה 1975 (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), ולפיו שיעורי התשלומים יימסרו לי שלבי הבנייה.
גם כאן יהיה כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל”ן לטובת הבטחת ההשקעה וכדאי לבדוק האם ההשקעה פועלת כדין. במקרה ומדובר על ערבות בנקאית, יש לשים לב לנוסח הערבות בחוזה בצורה שתבטיח את זכויותיכם באופן הטוב ביותר לפני חתימת החוזה.
לפי החוק, ההוצאות הכרוכות במתן הבטוח יחולו על הקבלן. עם זאת, לפי החוק, אפשר להחליט בחוזה כי הקונה יהיה זה שיישא בכל הנוגע להוצאות הנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח. חופש החוזים למעשה מתקיים כאן והוא יהיה חופשי למשא ומתן ביניכם לבין הקבלן לפני מועד חתימת החוזה.
החובה לדווח לממונה חוק המכר על הבטחת ההשקעה – תיקון מס’ 4 מסדיר את אופן הדיווח של המוכר לממונה על מכירת דירה. לפי התקנות החדשות, כל מי שמוכר דירה חדשה (יזם, קבלן וכו’) יצטרך להעביר לידי הממונה במשרד השיכון והבינוי הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונים לפי סעיף 2 לחוק (פוליסת ביטוח, ערבות בנקאית, הערת אזהרה וכו’).
*מרגע חתימת חוזה המכר, יש להעביר את ההצהרה תוך 40 יום.
תשלום לפי התקדמות הבניה ברישום הערת אזהרה – במידה והביטחונות שניתנו לכם אינם בצורה של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, יהיו מועדי התשלומים כפי שמופיעים בחוק (תקנה 1 לתקנות המכר) גם אם הוסכם מועדים שונים:
*יש לציין כי במידה ומוכר הפר אחת מחלופות לעיל מצד המוכר יהוו עבירה פלילית היכולה להוביל להגשת תלונה פלילית במשטרה כנגד המוכר.
תשלום הדירה באמצעות שוברים – בהתאם לתיקון לחוק שנכס לתוקף מאוקטובר 2008, במידה והפרויקט בו רכשתם את הדירה נמצא במסגרת לווי פיננסי של בנק, קיימת חובה להשתמש אך ורק בפנקס שוברים לטובת ביצוע התשלומים עבור הדירה. הבנק המלווה ינפיק את פנקס השוברים למוכר. יש לשים לב ולהבדיל בין בנק המלווה את פרויקט הבניה ולא בנק למשכנתאות שנתן לכם הלוואה לטובת רכישת הדירה. המוכר מחויב למסור לכם את פנקס השוברים והעברת התשלומים בעבור הדירה תתבצע אך ורק דרך פנקס השוברים.
*יש לשים לב כי קיימת לכם זכות לפנות אל הבנק המלווה בכדי לוודא כי הרישומים בבנק ופרטי השובר תואמים. מומלץ לעשות בדיקה זאת לפני ביצוע התשלומים ולדרוש קבלה עבור כל תשלום.
קבלת הדירה – אין צורך למהר ולקבל את הדירה באופן מידי – יש לעשות זאת לפי שלבים: ראשית, יהיה מומלץ לתת הודעה מראש ולעמוד בזמן סביר ובכפוף למה שהוסדר בהסכם. רצוי לקבל לידיים את הדירה כשהיא לאחר שטיפה בכדי שתוכלו לאתר פגמים שונים במידה וקיימים. כפי שציינו קודם, גם בשלב זה יהיה מומלץ לבקר בנכס עם מהנדס מטעמכם לפני קבלת החזקה בדירה לסריקה אחרונה.
ליקויים בנכס – במידה ומצאתם ליקויים כלשהם בדירה (לפני קבלת הדירה), הכינו פרוטוקול מסודר המפרט את כל הליקויים שמצאתם בדירה, איך ניתן לתקנם ומתי. במידה ונתגלו ליקויים לאחר קבלת הדירה, שלחו אל המוכר מכתב המפרט את הליקויים שמצאתם.
בכפוף למה שנקבע בחוזה, חובתו של המוכר לטפל בכל ליקוי שיימצא תוך שנה ממועד מסירת הדירה לקונים (מלבד אלו שיש להסדיר בדחיפות). חשוב לציין כי ישנם ליקויים שלהם יהיה אחראי המוכר לעוד מספר שנים – בהתאם לחוק המכר (דירות). למשל, ליקויים אותם לא יכולתם וקשה היה לאתר כמו צנרת בעייתית בתעלות הקיר – תהיה החובה של המוכר לתקן זאת על חשבונו גם אם נתגלתה תוך שנתיים ממועד קבלת הנכס.
אילו חוקים מגנים על זכויותיכם מול המוכר או חברת הבניה? לאחריות הקבלן קיימות 2 תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
בשנת 2011 נכנס תיקון לחוק המכר (דירות), תשע”א – 2011 ביחס לתקופת הבדק והיא חלה על כל חוזה מכר דירה מקבלן שנכרת מיום 6.4.2011 מלבד הנכסים בהם הבנייה הושלמה לפני תאריך זה.
על פי התיקון שנכנס לתוקף ב-2011, תקופה הבדק הינה:
© 2016 F.S & Co, Law office. All rights reserved | קוד ופיתוח Aeroplane