עליית המחירים בשוק הנדל”ן בארה”ב ממשיכה לטפס
מחירי הנדל”ן בארה”ב לא מפסיקים לטפס. מומחים מעריכים כי עליית המחירים נוצרה עקב הביקוש הרב וההיצע הדליל. מספר המתגוררים בשכירות שובר שיא של קרוב ל-50 שנה
לאחרונה, המחירים באזורים המטרופוליניים בארה”ב מצביעים על מגמת עלייה, ולא סתם עלייה, אלא שיא במחירי הנכסים. מומחים מסבירים כי השוק אינו בועתי. צמיחת המחירים נגרמת עקב ההיצע הנמוך של בתי מגורים זמינים, ומחירם ירד בסופו של דבר כתוצאה מעלייה בהיצע הדירות או וויתור מצד השוכרים והרוכשים. כמו כן, אין שום חשש לקריסת השוק מבחינה מבנית כפי שקרה בעשור הקודם.
לפי דבריו של ג’ונתן סמוק, הכלכלן הראשי של אתר הנדל”ן “Realtor” : “הבלבול ששרר במהלך המחזור האחרון בשוק נבע מבנייה של יותר מדי בתים ומספקולציות שנגרמו בגלל האשראי העודף, זה בדיוק המצב ההפוך ממה שיש לנו כיום”.
לצורך המחשה, סמוק הרכיב מדד אשר מתמקד על שישה גורמים שלדעתו קריטיים לתנופה בשוק הדיור ולהתפוצצות הבועה באמצע שנות ה-2000. על פי גורמים אלו ניתן יהיה לקבל אינדיקציה אודות שיעור רוכשי דירות להשקעה, עליית מחירי הדיור, שיעור נוטלי המשכנתא ועוד. אחר מכן, סמוק השווה את המדד לנקודת ייחוס ב-2001, מאחר וזוהי שנה בה שוק הדירות היה מתומחר בצורה הוגנת.
בשנת 2015 רק שישה מטרופולינים הצביעו על נתונים גבוהים ב-10% מנקודת הייחוס, כאשר מטרופולין סן חוזה שבקליפורניה היה גבוה ב-19% מהרמות שנרשמו בשנת 2001. מצד שני, בשנת 2005, 29 ערים היו בועתיות לפחות ברמה דומה.
באופן לא מפתיע, השווקים הבועתיים האם אלו שבהם האוכלוסייה גודלת יותר מהיצע הדירות. בנוסף, ישנן ערים מסוימות בקליפורניה שתקנות עירוב השימושים הורידו הילוך או עצרו בנייה חדשה. עלייה במחירי הקרקע, העבודה, “רעידת האדמה” שנוצרה בשוק אחרי התפוצצות הבועה תרמו גם הם לעיכובים בבנייה. בזמן זה, שיעור משקי הבית בארה”ב שבר שיא של קרוב ל-50 שנה. דבר זה הוביל לעלייה ניכרת במחירי השכירות ומשך משקיעים רבים לרכוש בתים נוספים המוצעים למכירה.
נראה שעם הזמן קצב התחלות הבנייה נכנס לפרופורציות, והמחירים במקומות כמו אוסטין, טקסס ומפרץ סן פרנסיסקו לא ישרדו לאורך זמן רב לדעתו של סמוק. דבר זה עשוי להיות מאוד לא טוב בשביל רוכשי דירות הנכנסים לשוק כשהוא במצב שיא ועבור הכלכלה המקומית במידה ויוקר מחירי הדיור יוביל לעזיבתם של עובדים חשובים מאותו אזור. לטענתו של סמוק, ” עשויה להיווצר האטה כלכלית כתוצאה ממחירי הדיור, בגלל שאנשים לא יכולים להיכנס לשוק הדיור”.
בכדי להבין את האופן שבו אפשר יהיה לייצר מספיק בתים חדשים בכדי לעמוד בביקוש הרב הוא עניין לא פשוט. במקרה אחד, לפי תיאורו של סמוק, צמיחה כלכלית מהירה יותר תוביל לריביות גבוהות יותר – דבר זה יוביל לכך שהבנקים יעניקו הלוואות בקלות רבה עבור רוכשי דירות. במקרה שני, כלכלה לא טובה עשויה להאט את צמיחת משקי הבית ולהוביל בירידה בביקוש. נכון לעכשיו, הקבלנים בונים בתים חדשים בקצב סביר ומתון, וזאת למרות שהביקוש גדל – ככל הנראה עקב העובדה שעלות הבניה כיום גבוהה יותר מהמחיר שיקבלו עבור מכירת בית חדש.
דארן בלומקווסט, סגן נשיא בכיר בחברת ריאליטי- טראק, (RealityTrac) המספקת מידע אודות שוק הדיור האמריקאי, מסביר כי השוק, במצבו הקיים, קיים מצב של “כיסים של ספקולציות”. הוא מסביר כי ישנו כלל ברזל של משקיעים בבתי מגורים, והוא לקנות במחיר נמוך ב30% מהשוק המקומי, מאחר וניתן יהיה לשפץ את הבית ולהרוויח מלמכור אותו.
לפי הנתונים שעולים מהרבעון הראשון של שנת 2016, משקיעים אשר רכשו דירה להשקעה בדנוור, רכשו אותם במחירים נמוכים ב-14% ממחירי השוק, ובמחוז אורנג’ שבקליפורניה רכשו במחיר נמוך ב-11%. לפי דבריו של בלומקווסט: “”הם רוכבים על הגל של עליית מחירי הנדל”ן”. “הם לא קונים במחיר נמוך – הם פשוט מקווים שהם יוכלו למכור במחיר גבוה”.