מעוניינים למכור את דירתכם וזקוקים לעזרה והכוונה?
אנו כאן בשביל לעשות לכם סדר בבלגן ולשם כך הכנו עבורכם מדריך זה במטרה לתת לכם את הטיפים החשובים ביותר על מנת למכור את דירתכם בצורה הבטוחה ביותר.
ראשית, חשוב להבהיר כי מדריך זה אינו מהווה מסמך משפטי רשמי ואין להסתמך עליו. כמו כן, עסקאות נדל"ן מורכבות וכרוכות בסיכונים רבים ולכן תמיד יהיה מומלץ מאוד להתייעץ ולשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן לשם כך.
הוצאה ובדיקה של נסח טאבו
קבלו נסח טאבו מעודכן מאתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין או ע"י הגעה פיזית למשרדי לשכת רישום המקרקעין לטובת קבלת הנסח – בדקו כי לא קיימים שעבודים או ה"א וכי הנסח "נקי". לשם כך, עליכם להצטייד במספר הגוש/ חלקה. במידה ואינכם יודעים מהו מספר הגוש והחלקה, ניתן לקבל מידע זאת באתר לשכת רישום המקרקעין ע"י הזנת כתובתכם. במידה והדירה אינה רשומה בטאבו, יהיה עליכם לבדוק במסמך הנקרא "אישורי זכויות" אשר מצוי במנהל מקרקעי ישראל. תוכלו להזמין טופס זה דרך אתר האינטרנט של המנהל או ע"י הזמנתו דרך עורך הדין של החברה המשכנת.
אילו בדיקות מקדמיות עליכם לערוך
לאחר שהחלטתם סופית על מכירת הדירה, ישנם מספר דברים אותם יש לבדוק בטרם מכירת הדירה:
- בדקו מהו שווי השוק של דירתכם – פרטים אלו תמיד תוכלו לקבל באינטרנט או מאיש מקצוע מהתחום.
- בדקו האם הנכס תקין או שיש לשפצו לפני מכירתו. בנוסף, תמיד יהיה מומלץ להכין את הדירה למכירה כאשר היא צבועה ולאחר תיקונים.
- פרסום מודעות – מומלץ לפרסם את הדירה במדיות השונות (אינטרנט, עיתון, מקומון וכדומה).
- תיווך – במידה ואתם מעוניינים שמתווך יחפש עבורכם קונה פוטנציאלי, ניתן לגשת למתווך מוסמך לצורך כך.
- היערכות משפטית – מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך המתמחה בתחום לצורך כך.
מיסים ועלויות נוספות שיש לקחת בחשבון
- מס שבח – זהו מס שמוטל על המוכר. מדובר במס עבור החלק הרווחי שלו מהעסקה. למשל, אדם קנה דירה ב-1 מיליון ₪ ומכר אותה ב-1.3 מיליון ₪ הוא יצטרך לשלם מס על מה שהוא "הרוויח" מהעסקה, משמע – עבור ה-300 אלף ₪ .
- לווי וייצוג עורך דין – כפי שציינו קודם, מכירת דירה ללא לווי עורך דין המתמחה בתחום עלולה להיות מסוכנת ולגרום לנזק כלכלי בלתי הפיך ועגמת נפש. בשעה שאתם מתכוננים לאחת העסקאות הכי חשובות בחייכם, יהיה מסוכן לקחת סיכון שכזה וכדאי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי לצדכם, שילווה אתכם בבטחה לאורך כל העסקה.
לאחר שחתמתם על חוזה המכר עם הקונה והגיעה השעה לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש להגיש ללשכה את המסמכים הנ"ל:
- היעדר חבות ממס שבח
- היעדר חבות ממס רכישה
- שטרי מכר חתומים על ידי הצדדים ומאומתים על ידי עורך דין
- היעדר חבות בהיטל השבחה
- ייפוי כוח בלתי חוזרים לעורך הדין כשהם חתומים על ידי הצדדים
- במידה והייתה משכנתא על הנכס, יש לדאוג כי היא סולקה ולהגיש אישור זה
- במידה וקיים משכון על הדירה – להגיש אישור מרשם המשכונות
- אישור עירייה – על היעדר חובות שונות לעירייה (ארנונה, מים, חשמל וכו)
- בקשה לרישום מקרקעין – חתומה על ידי הצדדים
- אישור ממנהל מקרקעי ישראל עבור ביצוע העסקה
שימו לב ! תמיד יהיה כדאי לבדוק האם הנכס זכאים לפטור ממס שבח. בין הפטורים הקיימים: פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה, פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, פטור בהעברה ללא תמורה לקרוב (עסקת מתנה), פטור במסגרת תחלוף דירות ועוד.
בדיקה מול מחלקת תכנון ובניה
בדקו האם ישנן חריגות בניה כלשהן דרך מחלקת תכנון ובניה. במידה וישנן בדירה תוספות מסוימות אשר אינן חוקיות, יש להסדיר נושא זה מול אותה מחלקה בעירייה.
תוספות קטנות כגון: פרגולה, סגירת מרפסת וכדומה ניתן לסגור בהליך דיי מהיר ואילו חריגות בניה מהותיות עלולות להיגרר בהליכים משפטיים לאורך זמן ארוך ומייגע אשר יכול להביא לידי צו הריסה וכדומה.
לתשומת ליבכם, בעת עסקת מכר דירה, החיובים כאמור לעיל חלים על המוכר ככל שנוצרו עד למועד חתימת חוזה המכר.
מהן ההשלכות בחתימה על זיכרון דברים?
לעיתים, צדדים לעסקה מחליטים לערוך זיכרון דברים במטרה להבטיח את רצונם של הצדדים להתקשר בחוזה עתידי, אך רבים לא מודעים לעובדה כי זיכרון הדברים עלול להיות חוזה אכיף למכר הדירה (לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, צורתה של התחייבת – התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב).
שלבי חתימת חוזה מכר הדירה
ישנם שלושה שלבים מרכזיים בעת מכירת הדירה:
- חתימה של כל הצדדים על חוזה המכר
- חתימה על מסמכים משפטיים נלווים
- תשלום מקדמה למוכר ע"י הקונה
כדאי יהיה להגיע לחתימה לאחר שהוסכמו על הצדדים הנוסח בטיוטה הסופית בכדי לא להשאיר עוד דברים פתוחים ולגרום לעסקה להיגרר עוד. זכרו ! לאחר החתימה על חוזה המכר לא תוכלו לשנותו.
תשלום מקדמה – בשעה שאתם חותמים על חוזה המכר עם הקונה, על הקונה יהיה לשלם לכם סכום שהוסכם כמקדמה לעסקה. מומלץ מאוד שלא לחתום על חוזה ולהסכים לקבל תשלום ראשוני כלשהי במועד מאוחר יותר אלא אם כן מדובר על תשלום שמופקד בנאמנות אצל עורך דינכם לתקופה קצרה בכדי לתת שהות לקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו. חשוב כי התשלום יתבצע בשיק בנקאי. החשיבות של תשלום זה גדולה מאחר ונניח והקונה התחרט או שלא יעמוד בהתחייבויות שלו בעסקה, תהיו רשאים לחלט בדרך של קיזוז את התשלום לטובתכם, כפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה – בד"כ נהוג לקבוע פיצוי בשיעור של 10% מהתמורה.
לוח תשלומים ותנאים מסחריים – לוח התשלומים הנהוג במכירת דירה כיום יופיע בד"כ באופן הבא:
1. תשלום מקדמה – כבר במעמד חתימה חוזה המכר.
2. תשלומי ביניים – ניתן לשלם בתשלום אחד או לחלק את זה לכמה תשלומים כאשר מועדי התשלומים ברורים ומופיעים בחוזה המכר והם נמצאים בתקופה שבין מועד החתימה ובין מועד מסירת החזקה בנכס. שימו לב ! במידה ואתם צריכים לסלק משכנתא ו/או שבכוונת הקונה ליטול משכנתא לטובת רכישת הנכס, הם צריכים לדאוג שעורך הדין שלכם יתאם את התשלומים.
3. תשלום יתרת התמורה – זהו התשלום האחרון שנותר והוא מתבצע כנגד מסירת החזקה בנכס יחד עם המצאת המסמכים לרישום שם הקונה בטאבו. בד"כ תשלום זה נמצא בשיער של 10%-20% מהתמורה. טיפ חשוב ! אל תתנו לרוכש חזקה בנכס לפני קבלת התשלום האחרון.
כמו כן, יש לשים לב כי כל מה שהוסכם ביניכם לבין הקונה מופיע בחוזה המכר באופן ברור כמו למשל מועד המסירה, מצב הנכס, עדכונים שונים וכדומה.
אלו הגנות משפטיות עומדות לרשותכם?
עסקאות מכר דירה הינם עסקאות מורכבות הכרוכות בסיכונים רבים. למשל, במידה והקונה לא עמד בתנאי החוזה, התחרט וחזר בו מן העסקה ועוד. קיימים גם מקרים בהם יפר הקונה את החוזה שלא בשליטתו, למשל במקרה של מחלה, מוות וכדומה – חוזה המכר יהווה עוגן משפטי לעסקה שנרקמה ביניכם ע"י המנגנונים המשפטיים שנקבעו בו. תפקידו של עורך הדין המלווה אתכם בעסקה זו הינה להבטיח ולהגן באופן מקצועי בשביל לשמור על זכויותיכם בעסקה.
לפניכם מספר דוגמאות של מנגנוני הגנה שונים ומוכרים מצד המוכר בעסקאות מכר דירה:
- יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר – לעולם אל תחתמו על חוזה מכר ללא חתימת הקונה על יפוי כח זה. אי חתימה על יפוי כח זה מטעם הקונה עלול "לתקוע" אתכם מאחר ולא תוכלו להסיר את הרישום בטאבו בלי הסכמת הקונה ודבר זה יוביל להגשת תביעה בבית משפט, שרק הוא יוכל להורות על כך. יפוי כח זה מסדיר את האפשרות למחוק כל הערה שיש לטובת הקונה בנכס. במקרים בהם הקונה מפר את החוזה, עורך הדין שלכם יוכל בעזרת יפוי הכח הנוטריוני להשלים את הפעולות הללו ויחסוך לכם המון זמן וכאבי ראש מיותרים.
- פיצויים במקרה של אי עמידה במועדי התשלומים – כדאי מאוד לקבוע בחוזה סעיף הקובע מה יהיה גובה הפיצוי במקרה של פיגור בתשלומים – לדוגמא, אפשר להגדיר בסעיף זה כי כל איחור בתשלומים ילווה בקנס של הפרשי הצמדה למדד, סכום קצוב שקבעתם מראש וכדומה.
- פיצויים במקרים של הפרה יסודית של החוזה - כדאי מאוד להגדיר סעיף זה בחוזה וכך לקבוע מה יהיה גובה הפיצוי במקרה בו הקונה יחזור בו וירצה לבטל את החוזה. בדרך כלל נהוג בסעיף זה לקבוע פיצוי מוסכם אשר עומד על בין 10%-15% מסכום כל העסקה.
מעמד חתימת החוזה עם הקונה
מדובר בשלב פרוצדוראלי אשר הנכם מתבקשים לחתום על חוזה המכר יחד עם הקונה (או מיופה כוחו). עליכם להצטייד בתעודת הזהות שלכם, אלא אם כן עורך דינכם ביקש שתביאו אתכם מסמכך נוסף. תחילה אתם תחתמו על מספר עותקים של חוזה המכר כאשר, לאחר מכן על מסמכים נלווים אשר נדרשים לצורך העברת הזכויות.
*מומלץ מאוד לשמור לפחות 2 עותקים מהסכם המכר וכמו כן, כל מסמך הרלוונטי עבור עסקת המכר. כל מסמך הינו בעל ערך רב ובמידה ואבד, יהיה קשה מאוד ואם בכלל להמציאו מחדש ולכן יש לשמור על כל המסמכים באופן נגיש ומסודר.
עם סיום שלב זה, תקבלו את תשלום המקדמה מהקונה.
תשלומים ובטחונות
כשתקבלו את תשלומי התמורה מהקונה, דאגו לשלוח לקונה קבלה ולציין תאריכים. אם התשלום נעשה בשיק, דאגו לצלמו ולשמור עותק זה. במידה וקיבלתם העברה בנקאית, הדפיסו העתק אסמכתא דרך הבנק שלכם או דרך אתר האינטרנט או כל דרך אחרת אשר מעידה על אישור התשלום + תאריך.
בנוסף, מומלץ לכל אחד מאלה במידה והתשלום נעשה במטבע חוץ, ציינו את שערו היציג של המטבע אשר היה נכון לאותו יום.
משכנתא ומימון
התייחסות למוכר – במידה נטלתם משכנתא לטובת הדירה שאותה אתם מעוניינים למכור, תצטרכו להתחייב בחוזה המכר להסיר את השעבוד מהדירה ולדאוג לביטול רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין. המטרה העיקרית הינה להסיר את הרישום מהר ככל הניתן בכדי לתת לעסקה לעבור בצורה חלקה ולא למנוע מהקונה להירשם בטאבו בסיום התהליך.
במצב כזה עומדות בפניכם 2 אפשרויות:
1. תוכלו להסיר את המשכנתא ע"י פירעון מלא של יתרת ההלוואה.
2. לבצע "גרירה" של המשכנתא לטובת הדירה החדשה שקניתם או שאתם מתכוונים לקנות. הליך זה אינו אוטומטי ואתם תצטרכו לקבל לכך אישור מהבנק.
לאחר פירעון המשכנתא, הבנק יעביר אליכם מסמכים לביטול השעבוד, שאותם עליכם למסור לעורך דינכם בכדי שיגיש אותם לאותו גוף רישום זכויות בנכס (טאבו או לחברה משכנת או לכל למנהל מקרקעי ישראל) להשלמת הפעולה.
יש לשים לב כי כל הליך כזה יכול לקחת מספר ימים ולעיתים גם מספר שבועות ולכן יש להיערך בהתאם.
התייחסות לקונה – אם הקונה מתכוון לניטול משכנתא לטובת רכישת הדירה, עליכם לחתום על התחייבות לרישום משכנתא הכוללים מסמכים נלווים עבור בנק המשכנתאות של הקונה במטרה שהבנק יוכל להשלים את ההלוואה לקונה.
שימו לב כי כספי ההלוואה יועברו באופן ישיר על ידי הבנק ישירות לחשבונכם ולא אל הקונה. להלן מספר מסמכים אותם בדרך כלל ידרוש הבנק ממכם כאשר חלק מהם מחייבים אימות עורך דין:
- כתב התחייבות לרישום משכנתא – מדובר על מסמך משפטי לכל דבר אשר דואג כי תירשום הערת אזהרה לטובת אותו בנק למשכנתאות המלווה את הקונה
- טופס פרטי חשבון הבנק שלכם – בשביל שהבנק יוכל להעביר אליכם את הכספים
- טופס אישור קבלת כספים על חשבון התמורה - עליכם יהיה למלא טופס זה במטרה "לאשר" את הכספים שהתקבלו מהקונה
- הודעת משכון – דרך מסמך זה יוכל הבנק לרשום משכון לטובתו אצל רשם המשכונות לצורך בטוחה
- אישור מס שבח – אישור על תשלום מס השבח ודיווחו בכדי שהבנק יוודא כי אכן העסקה דווחה לרשות המיסים
במידה וכל המסמכים נחתמו עליכם לדאוג להעביר אותם בהקדם לידי הקונה בכדי שזה יוכל להעביר לעורך דינו, אשר ידאג להתקדם בתהליך רישום הזכויות של הקונה ברשויות השונות ולמנוע עיכובים שונים הנובעים מכך – כמו למשל עיכוב בהעברת תשלומי המשכנתא.
אישור עירייה לטאבו
כשתהיו בשלב של מעמד מסירת החזקה, תצטרכו להביא אישור מהרשות המקומית המעיד אין חובות אשר ביניהן גם היעדר חבות בהיטל השבחה. שימו לב כי בחלק מהמקרים מתקבל אישור אחד המעיד על היעדר חובות לעירייה יחד עם אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, וברשויות קטנות יותר, יש לגשת בנפרד לעירייה ולאגף התכנון והבניה כאשר כל אחד מגיש את האישור הרלוונטי אליו. שימו לב כי אישורים אלו יכולים לקחת זמן דיי רב ויש להיערך בהתאם. למשל, לשלוח פקח עבור בדיקת חריגות בניה יכולה לקחת כחודש ימים – בד"כ לוקח יותר זמן לבדוק בתים פרטיים, דירות גג או דירות גן מאחר ובאלו יש סיכוי גבוהה יותר של חיוב בהיטל השבחה. דוגמא נוספת, אישור עירייה לטאבו עלול גם הוא לקחת מספר שבועות אם לא חודש – במקרה של בדיקה במחלקה המשפטית. בנוסף, לאישורים אלו יש תוקף, ובמידה ופג התוקף יש לחדשו. על מנת להימנע ממצב זה, יש לעמוד בזמנים ולהגיש את כל האישורים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בנכס במסגרת העסקה.
מסירת הנכס וקבלת החזקה על ידי הקונה
לאחר המצאת כל המסמכים הנדרשים עבור רישום הזכויות בנכס על שם הקונה והעברתם לעורך הדין המלווה אתכם בעסקה. בעסקאות מכר נהוג למסור את החזקה בדירה כנגד התשלום האחרון שהתקבל עבורה.
בנוסף, ישנם מספר רישומים נוספים לצורך החלפת בעלות אותם מומלץ לערוך עם הקונה בכל הקשור לחשבונות הקשורים לדירה, כגון:
- חברת החשמל
- בזק – טלפון/ אינטרנט
- גז
- ועד בית
- חברות הכבלים (יס/ הוט/ סלקום/ עידן +)
עוד מומלץ לערוך מסמך המעיד על כך שאתם מאשרים כי הקונה העביר לכם את מלוא התמורה בעבור הדירה שבמסגרת החוזה ושהקונה מצהיר כי הדירה התקבלה בהתאם לחוזה – מסמך זה יש לשמור בקלסר שלכם עם כל הקשור לחוזה המכר.
סוף!
בשלב זה אפשר להגיד "בשעה טובה ומוצלחת" על העברת הזכויות בנכס בהצלחה וקבלת התמורה. כעת, כל מה שנשאר לכם הוא לוודא מול עורך הדין שלכם כי העסקה נרשמה והזכויות הועברו ללא תקלות מול הגופים השונים. תמיד יהיה מומלץ להוסיף סעיף בחוזה המכר המדבר על הקצבת זמן מסוים לצורך השלמת רישומים שונים על ידי הקונה.
