אם גם אתם החלטתם להשקיע את מיטב כספכם בענף הנדל”ן, עומדות בפניכם אינספור אפשרויות.

על מנת להבין מהם הסיכויים והסיכונים שבכך, איזו השקעה מתאימה לכל משקיע ולדעת איזה בירורים יש לעשות לפני – הכנו עבורכם מדריך שיוביל אתכם בדרך הבטוחה ביותר להשקעה נכונה שתתאים לצרכים שלכם!

כשישאלו אתכם מהי האסוציאציה הראשונה שתעלה כשיאמרו לכם “השקעה בנדל”ן” ,תענו – “רכישת דירה”, נכון? ובכן ישנם מספר דרכים בהם תוכלו להשקיע בנדל”ן, בין אם מדובר בקבוצות רכישה, השקעה בנדל”ן בחו”ל וכדומה. לכן, ריכזנו עבורכם את השקעות הנדל”ן הנפוצות ביותר במדריך זה.

ריבית נמוכה במיוחד לצד חוסר ודאות בשוקי ההון בעולם מביאים לכך שהשקעה בנדל”ן הפכה להיות אטרקטיבית מאוד. כבר מלפני 10 שנים כולנו יכולנו לראות את העלייה הניכרת במחירי הדיור אשר השפיעה רבות על חשיבתם של כל אלו שמחזיקים כסף פנוי להשקעות  (וגם על אלו שאין להם) לחדור אל שוק הנדל”ן ולהתחיל לקטוף את הפירות כמו אלו שכבר קטפו (,9% מהישראלים, המחזיקים דירה נוספת, מצאו את עצמם כברי מזל עקב העלייה החדה במחירי השכירות יחד עם מחירי הדירות) . הקול המהדהד הזה שאומר לנו שלמרות שהמחירים גבוהים באופן חריג, תמיד הביקוש יהיה גבוה מההיצע, עדיין מדובר בהשקעה לא רעה וסולידית שתוכל להבטיח לכם, גם במקרה שיגיע תיקון כלשהו ותצטרכו להוריד קצת את המחיר – למצוא את השוכר ולהניב לעצמכם 3%-4% תשואה מהשקעה זו.

עם זאת, אי אפשר שלא לשים לב לכל פעולות הממשלה במטרה לסכל את החגיגה הזאת וגרמה לעליית מס הרכישה לכ-8%, בשעה שמחירי הדירות קופצים והגבלת מינוף המשכנתה לכ-50%..  הגבלת שיעור הפריים מסך המשכנתה, סיום תקופת ריבית האפס גורמים לכך שבמקרים רבים, שיעור ההחזרה על ההלוואה, יהיה גבוה יותר ממחיר שכר הדירה שנתקבל.

כלל חשוב שאותו יש לזכור – תמיד צריך לקחת בחשבון הוצאות כספיות הקשורות לרכישה והשכרת נכס. אנשים רבים לא לוקחים בחשבון את שיעורי המס החלים עליהם וזוהי טעות חמורה, שכן יש לקחת בחשבון כל שקל ושקל שיוצא ונכנס על מנת לקבל אומדן ריאלי להשקעה כגון: מס רכישה, שיעור המס החל על השכרת נכס במחיר הגבוה מ5,030 ₪ לחודש, מס שבח עבור מכירת הדירה, הוצאות עבור עורך דין, במקרה של תיווך – דמי תיווך, הוצאות רישום ואגרות. בנוסף, על המשקיע לקחת בחשבון כי יהיו חודשים בהם לא ימצא שוכר ועליו יהיה גם לשאת בהוצאות ועד בית וארנונה.

השקעה במשרדים – סיכון גדול יחד עם תשואות גבוהות

יחד עם העובדה כי מחירי הדירות קפצו, המצב בשוק המסחרי ובשוק המשרדים נמצא בסטטוס אחר לגמרי. ישנם גורמים שונים המשפיעים על שוק המשרדים וזאת בהתאם למצב הכלכלה. לכן, סוג השקעות אלה אינם בראש מעייניו של המשקיע הטיפוסי.

אם בשוק הדיור יש בעיה של ביקוש מול היצע, בשוק המשרדים המצב דיי מאוזן. עקב ריבוי ההיצע בפן המשרדי, מסתמן כי מחירי המשרדים בעתיד עלולים להיות נמוכים באופן מתון. עם זאת, ביחס לשאר העולם, מחירי המשרדים באזורים מבוקשים בארץ נחשבים עדיין למחירים יחסית טובים ואפשר בנוסף לסחוט מהם את המיץ במטרה לפיק עוד רווחי הון.

כשמבצעים ניתוח של הריבית בשוק אל מול התשואות, ניתן לראות כי המרווחים יכולים להצביע על השקעה אטרקטיבית. גודל התשואה – כגודל הסיכונים. ישנו חשש מהצפת סחורה, מיתון ועוד שיכולים להשפיע על העולם העסקי בפן זה. ברגע שייבנו עוד ועוד משרדים הדבר יוביל לשיעור הנכסים הריקים לעלייה, שזה יוביל לכך שהמשקיע לא יפסיד רק את התזרים השוטף, הוא יגם עלול להיכנס לגירעון עקב התשלומים הלווים (ארנונה, דמי אחזקה וכו). הוצאות אלה יכולות להגיע לגובה של כ-25%-40% מדמי השכירות של המשרד. יחד עם זאת, קיים חשש כי בתקופה בה הביקוש למשרדים יורד, בנוסף להורדת המחיר יש לקחת בחשבון התאמות שונות שיש לעשות לצורך קונה פוטנציאלי במטרה למכור את המשרד. דבר זה ישפיע על תשואתו.

בשוק רווי יש לא מעט יתרונות, אחד מהם הוא העובדה שקיים מגוון גדול של משרדים שונים במצבים שונים, ככה יכול המשקיע לאתר את הנכס שמתאים לצרכיו ולדרישותיו ולסיכונים הכרוכים בה – ממשרדים הממוקמים באזורים מרכזיים ועוד למשרדים במקומות נידחים אשר יש לשפצם והשוכרים בה עומדים לעזוב, כשהמשקיע יכול עדיין למצוא שוכרים, להחתים אותם על חוזה ארוך טווח ולהשביח את השקעתו בצורה דיי מכובדת.

חנויות – מציעות תשואות גבוהות יחד עם סחירות נמוכה

השקעה בנכס מסחרי כמו בחנות, מתאפיינת בכמה אופנים וסיכונים והיא בעלת מאפיינים הדומים להשקעה בנכס למגורים. עם זאת, התשואות עבור השכרת חנות הינה גבוהה בהרבה מאלו המתקבלות מדירות גם לאחר מיסוי. בשונה מהשקעה בנכס מגורים בו תמיד תוכלו “לברוח” ולזכות ברווחי הון מהירים, בחנות היתרונות בהשקעה מתבטאים בתמורה העודפת החודשית על פני האלטרנטיבה ולא ב”אקזיטים” כפי שקל לעשות עם נכס מגורים.

כגודל התשואה – גודל הסיכון: כפי שציינו, שוק החנויות מושפע בשונה משוק הדירות, זאת מאחר ונכס מסחרי נע מושפע יותר מהמצב הכלכלי הקיים והשפעות שונות בהתאם לצרכי וטעמי הציבור. להבדיל מנכס מגורים, בו ניתן להוריד קצת את מחיר השכירות ולמצוא דייר נוסף בן רגע, בחנויות המצב שונה: לעיתים, להוזיל את מחיר השכירות לא תמיד עובד וגם במידה ומחיר השכירות יורד משמעותית – עדיין קשה למצוא שוכר, כנ”ל לגבי מכירתו. כמו כן, הדבר מלווה בעלויות קבועות כמו ארנונה יגרמו לנזק כלכלי ולעסקה לא כדאית.

מצד שני, יותר ויותר קמעונאים מחליטים לעזוב את הקניונים הגדולים עקב דמי השכירות והניהול הגבוהים המלווים בקיפאון במשק מחליטים לעבור אל מרכזי הערים בהם דמי הניהול מסתכמים בסכום זעום ואפילו לא שקל אחד אל מול הקניונים. במידה ומצב זה ימשיך, חנויות קטנות במרכזי העיר ובמרכזים המסחריים יהיו אטרקטיביים יותר לשוכרים וכך גם הביקוש גם בתקופות קשות בשוק.

קרקעות – או לא להיות

לאחרונה, שיווק ופרסומות של קרקעות חקלאיות למכירה אשר יניבו לכם תשואה יפה בכל עבר הפכו לדבר שבשגרה. אתם שואלים את עצמכם בוודאי האם זאת השקעה בטוחה? מה הקאץ’? מהו הסיכון? ובכן, השקעות מסוג זה מיועדות לבעלי ידע והון עצמי ולא לכל אחד. גם במידה ומדובר בהשקעה “בטוחה” עליכם לקחת בחשבון כי המחיר משקף תמונת מצב בה לא קיימת ודאות בנוגע לעתידה של הקרקע – האם היא תשביח את עצמה או לא. כשאתם רוכשים קרקע אתם לא תדעו לעולם האם השטח שרכשתם יספיק לדירה או שמא תצטרכו להכניס עוד כמה “שחקנים” בשביל להשלים את השטח החסר. דבר נוסף שיכול להשפיע הוא כמה זמן יעבור מרגע הזרמת הכספים לקבלת השטח המושבח? מה יהיה גובה היטלי ההשבחה, עלויות עבור בנייה ופיתוח וכדומה.

חרף כל הסיכונים ישנם כמה שינויים בחוק שגרמו לעלייה בביקוש בהשקעה בקרקעות, הבולט מכולם הוא המיסוי הקל – 6% מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד ולפעמים מלווה בפטור מלא מהיטל השבחה. עקב עליית מס הרכישה ל-8% על דירת יד שניה, אין ספק כי השקעה זו הפכה לאטרקטיבית מאוד על פני השקעות אחרות בתחום הנדל”ן.

יש לבצע בדיקות מעמיקות אודות ההשקעה ולבחון בין היתר מיהו הגוף המשווק, האם הוא שם את כספו האישי לטובת הסיפור או שמא רק קיבל אופציה על הקרקע בהנחה ובתקווה למסחרה הלאה ללקוחותיו, האם נחתם הסכם שיתוף בין קבוצת המשקיעים ומהו מצב הקרקע (סטטוטורית, הגדרתה בתמ”מ כקרקע לפיתוח עירוני, צמודת דופן) – אלו שאלות חשובות מאוד שהמוכר חייב להעניק עליהן תשובות. ידוע כי השקעה זו יכולה לקחת מספר שנים ומשקיעים רבים מחליטים לעשות זאת בכל מקרה בשביל שילדיהם או נכדיהם יזכו לראות את הבניה. על מנת לוודא זאת עליכם יהיה לבחון האם מחיר הרכישה וההיטלים ממחיר המימוש (בהיוון מרכיב הזמן) ירד ממחיר הרכישה בשביל לדעת האם היה שווה לבצע השקעה זאת זמן רב לפני כן.

השקעה במניות:

אין ספק כי החשש של המשקיע הישראלי בתחום המניות הפך לספקני עקב המשבר הפיננסי בשנת 2008 שגרם למשקיעים רבים לסטות מהשקעה במניות ולהעדיף להשקיע במשהו “מוחשי”. השקעה במניות, ובמיוחד במניות של סקטור הנדל”ן התנודתי בארץ מלווה בסיכונים רבים גם היא. עם זאת, על פי תוצאות מדד תל אביב נדל”ן 15, הניב תשואות חסר לא רק אל מול מדד תל אביב 25 אלא בעיקר מול אלטרנטיבת ההשקעה בנכס מגורים – שהערך שלה זינק באותה תקופה וגם סיפק תזרים חודשי.

יחד עם זאת, מאחר ורוב מניות הנדל”ן המקומיות רחוקות מאוד מהשיא שלהן, תהליך מורכב ונכון יוביל את המשקיע למניה הנסחרת במחיר מוזל ומתחת לפוטנציאל הטמון בה.

כפי שהוכח ברוב הפעמים בעבר, התוצאות של שוק ההון מנבאות את השוק הריאלי. שוק ההון המקומי בכלל ובעיקר מדד הנדל”ן הינם בתקופה של מימוש, רחוק מאוד מהשיא – דבר זה מצביע על סיכוי טוב על אות אזהרה בנוגע להשקעות ריאליות ומצד שני להוות נקודת כניסה נוחה לשוק ההון. כאשר משלבים השקעות ריאליות בנדל”ן בענף אחד יחד עם השקעות פיננסיות בענף אחר קמה האפשרות לווסת את תנודתיות התיק ולגרום לתשואה לעלות. אחד היתרונות של שוק המניות אל מול השוק הריאלי הוא שבשוק המניות יש למשקיע אפשרות להרוויח בשוק נופל על ידי כניסה למצב של שורט (מכירה בחסר) על מדד או על מניה. בנוסף, אחד היתרונות הבולטים מתקשרים לנזילות ההשקעה וגם לסף הכניסה הנמוך למשחק. במידה ואכן המשקיע רוצה להיכנס לפוזיציה, הרי שעל סמך ביצועי המגזר משנים האחרונות נציין שהתשואות של המניות שפועלות בשוק המקומי הביאו תשואות גבוהות אל מול אלו הפועלות בשווקים הגלובליים, גם מאחר פיחות המטבעות שבהם פועלות החברות האלו מול השקל. יחד עם זאת, מדובר בקניית רסיסי חברה ולא נכס נדל”ני של ממש.

השקעות באג”ח

עבור המשקיעים שלא עומדים במתח של המניות, יש את אלו שממתנים את תיק ההשקעות הפיננסי שלהם על ידי רכישה ניירות ערך דפנסיביות בצורה של אגרות חוב. אפשר להגיד כי אג”ח היא סוג של אלטרנטיבה שמרנית יותר בשביל משקיעים בשוק ההון במטרה שזה יאפשר להם לשמור על הערך של כספם מבלי להסתכן יותר מדי כמו בהשקעה במניות. עם זאת, כשמתסכלים על הסיכוי, אין ספק כי מדובר באחוזים נמוכים אל מול ההשקעה במניות – אך כשמבצעים מדידה בשקעה ארוכת טווח באג”ח, התשואות יהיו גבוהות יותר באופן חד משמעי מהאפיק הסולידי.

לאחרונה, חל שינוי ניכר בסיכון לאור השינויים והתהפוכות בשווקים הפיננסיים אשר גרמה לתנודתיות אגרות החוב בשוק, בעיקר על האג”ח של חברות הנדל”ן – ענף בעל הון רב והוא אחראי על רוב הנפקות החוב בשנים האחרונות. עקב כך, סביר יהיה להניח כי השקעה באג”ח הינה שווה אל מול השקעה סולידית, נכון לתקופה הנוכחית, הינה אקדמית בלבד והיא בעירבון מוגבל מאוד. כשאנו חיים זמן שבו הריבית אפסית, כמעט בלתי אפשרי שלא נרצה להזרים כספים אל עבר שוק החוב וליהנות ממרווחים נאים אל מול תשואות סמליות באפיק החיסכון. עם זאת, חשוב לזכור כי יש הבדל גדול בין סיכוני ההשקעה לבין איגרות החוב המייצרות אפשרויות ליצירת תיק אג”ח מגוון. יחד עם חברות נדל”ן העוסקות ביזמות אשר אין בגינה תזרים הכנסות קבוע ולעיתי קרובות אם אינן מספקות כל שעבודים וביטחונות על החוב המגויס, ככה שעל המשקיע שהחליט לבחור באופציה האחרונה להבטיח כי המרווחים בין אגרות אלו מפצים על עודף הסיכון.

עם המצב הנוכחי, לא ניתן להגיד באופן חד משמעי למי שוק החוב הישראלי אטרקטיבי יותר – למשקיע או לחברות המגייסות. אולי התשובה תצוץ מתופעת העולות החדשות לשוק המקומי – חברות הנדל”ן הצפון אמריקאיות שהגיעו עד אלינו, כמובן מאחר הריביות הנוחות שבהן ניתן לגייס פה כספים באופן הנמוכות באופן מהותי מהריביות הקיימות אצלן.

השקעה בקרנות נדל”ן

תחום ההשקעה בקרנות נדל”ן בארץ עדיין לא הספיק להדביק את הפער אל מול שאר העולם, למרות שקיימת תאוצה מסוימת, בין היתר עקב בעיות מיסוי ורגולציה שמונעות את חדירתן של קרנות הריט הבורסאיות – אחת מצורות ההשקעה הפופולאריות ביותר בעולם. קרן זו מעניקה למשקיע אפשרות לקבל חשיפה לאותו ענף שבחר להתמקד על ידי הון עצמי נמוך יחסית, מיסוי אטרקטיבי ורגולציה שקופה.

ישנם הרבה הבדלים בין הקרנות – חלק מהן שמרניות מאוד ובוחרות בתיק עבודות רחב של נכסים בדרג AAA המושכרים לשוכר יחידה ויציב, אל מול קרנות הפונות אל תחומים ספקולטיביים ולצורות מימון נועזות – בין היתר כדי “להבטיח” תשואה דו ספרתית. לאחרונה, מספר הקרנות מוגדרות כקרנות נדל”ן עלו אך בפועל פועלות בתחום ההלוואות, כקרנות מזנין, שבעיקר משלימות את ההון העצמי ליזמים בשביל לקבל הלוואה מהבנק לייזום פרויקט.

חשוב לדעת כי יש לבצע תמחור לפני כניסה לפוזיציה מאחר ולכל אחד מהקרנות יש את הייחוד והסיכון שלה. בנוסף לסיכון הענפי והגיאוגרפי יש להתייחס לגורמים אקסוגניים כדוגמת המט”ח, מאחר שאם מוקד פועלה של הקרן הינו בחו”ל יש לתמחר בנוסף את סיכון המטבע, במיוחד לאור חוזקו יוצא הדופן של השקל לעומת מטבעות זרים.

בדיקה חשובה שאותה יש לבצע היא איתור מיקום ההתאגדות הקרן, שמשפיע על המיסוי; מהם המועדים שנקבעו להזרמת הכספים ומשיכתם, אשר משפיעים על התשואה להון; וכן האם לאורך חיי הקרן יש נקודות יציאה, או שהמשקיע יהיה חייב לחכות למועד סיום הקרן. בנוסף יש לבדוק גם מיהו הגורם הנאמן, מיהם מנהלי הקרן ומהם תשואותיהם בקרנות עבר שניהלו ומהו שיעור דמי הניהול ושיעורו מהתשואה המוערכת, שכן במקרים רבים הפער בין התשואה ברוטו לנטו ניכר ביותר. כל הפרמטרים האלה ואחרים צריכים להוות שיקול בבואנו להחליט מהי התשואה המינימלית שאנו דורשים לקבל בהתאם לאותן רמות סיכון

השקעות בחו”ל: מחיר זול, מעט משקיעים

רבים מהמשקיעים הישראליים, בעיקר לאחר הזינוק המטאורי במחירי הדירות בארץ, מחפשים את התשובה מעבר לים. בנוסף, לנוכח העובדה כי אנו חיים בעידן בכפר גלובאלי המאפשר לנו להשקיע בחו”ל בנוחות ובקלות.

ברמה העקרונית, האופציה הבינלאומית מהווה אלטרנטיבה נדל”נית מסקרנת לשוק הישראלי שמלווה בחשש מסוים בהשקעה בשוק המקומי, ולעתים מאזנת את תיק ההשקעות הריאלי והפיננסי של המשקיע, שכן בחיפוש נכון ובחבירה לקבוצות בהוכיחו עצמן בעבר, אפשר לאתר מציאות בעולם.

חשוב לציין כי קיים הבדל עצום בין שוק הנדל”ן בארץ לבין העולם. לא סתם המחיר זול משמעותית מהשוק המקומי ולא סתם המשקיע המקומי לא פונה אל אותה השקעה.

עם זאת, ניהול ההשקעה מרחוק אמנם מעולה לעולם הפיננסי אך בעולם הריאלי הוא מלווה בבעיות – במקרה של השקעה בנדל”ן בחו”ל, פיקוח על הנכס בצורה פיזית, התנהלות מול חברת הניהול וביקור בתדירות גבוהה עלולה לגרור הוצאות כספיות ובזבוז זמן רב אשר עלולים לפגוע בתשואה – בעיקר בהשקעות קטנות יותר.

שימו לב כי יש להתייחס לצורות שיווק מסוימות בסקפטיות, בין היתר לכאלו המבטיחות תשואה – ניתן ללמוד מן העבר כי במקרים בהם מבטיחים תשואה, מדובר בנכס שנמכר במחיר מופקע, ובתום ההתחייבות המשקיע נותר עם נכס שהתשואה האמתית כלל לא אטרקטיבית.

דבר נוסף אליו יש לקחת בחשבון הוא נושא המט”ח, שעלול להוות כדיל ברייקר ביחס לכדאיות בהשקעה.

קבוצות רכישה

ישנם משקיעים רבים המעוניינים להיכנס לקבוצת רכישה במטרה לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי, אך יחד עם סיכוי זה, המשקיע צריך לקחת בחשבון כי קיים סיכון לא קטן בהשקעה זו. בנוסף, כל חבר הופך ליזם, מאחר והוא וכל שאר השותפים רוכשים קרקע בתקווה שלאחר תקופה תתקבל דירתם.

היתרונות הבולטים בהשקעה מסוג זה הינם החיסכון ברווח היזמי, הוצאות השיווק ולפעמים גם במיסוי, כשמנגד יש לקחת בחשבון תמחור אגרסיבי של הקרקע המיועדת, ההון העצמי הגבוה שיש להעמיד בזמן רכישת הקרקע, היעדר בטחון שנותנת ערבות חוק המכר, הערכות חסר באומדני עבודות הצפויות, קושי להשגת מימון, עיכובים לא צפויים בלוחות הזמנים וכו’.

למשקיע יש לערוך בדיקות מקיפות יסודיות טרם כניסתו להשקעה כמו למשל: מי הגורם המארגן את קבוצת הרכישה, מה מצבה התכנוני של הקרקע הנבחנת וכדומה. קרו מקרים בעבר בהם הוצג מחיר זול מאוד ולאחר מכן גילו המשקיעים כי כל הנושא עלה להם ביוקר, וחבל.

בשנים האחרונות חלה ירידה באפשרויות ההשקעה במסגרת קבוצות רכישה למגורים. אחת הסיבות לכך היא העובדה כי הממשלה נלחמת במטרה למגר את התופעה, שזו דווקא מעלה את הביקוש עבור קרקעות וכך מעלה את מחירן, למרות שמטרתה של הממשלה היא להוריד את מחירי הדירות שנבנות על הקרקעות הללו. יחד עם זאת, בוטלו מספר הטבות מס אשר חלו על קבוצות רכישה והפכה את מכרזי רמ”י, שהקבוצה שלו נהגה להשתתף בהם פעמים רבות ואף לזכות, למכרזי מחיר מקסימום לאוכלוסיה ספציפית (מחיר למשתכן), שבהם הקבוצות לא יכולות להשתתף.

יחד עם קבוצות המתארגנות בשביל מיזם מגורים, קמות קבוצות רכישה אשר יוזמות פרויקטים של נדל”ן מניב – לרוב בתחום המשרדים. אין ספק כי כולנו סקרנים לראות כמה זמן זה ימשך (אם בכלל) במידה והפרויקטים העתידיים באמת יגרמו להורדת המחירים ולעודף היצע – שזה בעצם ההיפך הגמור הקיים בשוק המגורים.

קבוצת רוכשים

ניתן לראות כיצד עם השנים ובעיקר לאחר המהפכה הצרכנית בשנת 2011 גרמה לצרכנים בשוק הישראלי להיות חדים, חכמים ובררנים יותר מאי פעם וגרמו למאזני כוחות שווים בינם לבין המוכרים. יחד עם זאת, המחאה החברתית לא נחלה הצלחה גדולה ורכישת דירה כיום הפכה לבעיה רצינית אשר גרמה לצרכנים הישראלים להבין כי אפשר להתאגד לקבוצות במטרה לנצל את היתרון לגודל ולקבל מוצרים במחירים אטרקטיביים אפילו בתחום הנדל”ן.

יש להבחין בין קבוצת רכישה לבין קבוצת רוכשים, על אף שבשמן הן דומות מאוד, קיים הבדל: ראשית, מלבד מבנה העסקה בין השתיים, השוני מתקשר לסיכון שקיים בכל אחת מהן. בקבוצות הרכישה, המשקיע מושפע מהסיכון היזמי כאשר הוא קונה דירה ולא קרקע. מה גם כי ההתאגדות שלו לקבוצה הייתה צריכה להפחית מהסיכון ברכישת נדל”ן מסורתית של קונה יחיד מול מוכר יחיד.

בנוסף, קיימות הטבות שונות הניתנות למשקיע כמו שיפורים בסטנדרט וניתנת האפשרות לראות ולהכיר את השכנים או השותפים שלו העתידיים ופעמים גם לבחור אותם. האינטרס של הלקוח והקבלן זהה – דבר זה מתבטא בכך שהקבלן לא ירצה סיכונים מיותרים וישמח להבטיח את הכנסתו כבר בתחילת הפרויקט ועל הדרך לקצץ בהוצאות השיווק והמימון שלפעמים מתקזזות עם ההנחה שניתנה לחברי הקבוצה.

מאחר והסיכוי דיי קטן, כך גם תהיה ההנחה ותעמוד על אחוזים בודדים בלבד. לפיכך, קבוצות רכישה יהיו מבוקשות יותר על ידי רוכשי דירה ראשונה ותהיה פחות אטרקטיבית עבור משקיעים, אשר רואים את גובה ההטבה דיי נמוך מהמצופה.

.