חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 אשר היה ידוע בשמו הקודם כ- “חוק מס שבח מקרקעין, נכנס לתוקף ביום 22.8.1963. עם השנים התווספו תיקונים רבים לחוק במטרה להתאים את עצמו לשינויים הכלכליים, שינויים במבנה העסקאות ולהתפתחות בשוק הנדל”ן.
לפי החוק, מוטל על כל מוכר זכות במקרקעין ועל כל עושה פעולה באיגוד מקרקעין מס שבח ואילו על הרוכש מוטל מס רכישה.
ישנם 10 משרדי מיסוי מקרקעין הפרוסים ברחבי הארץ ומטרתם ליישם את הוראות החוק.
לצורך הבנה בנוגע להוראות החוק ונהלי העבודה בכל הנוגע למכירת/ רכישת זכות במקרקעין, חובת הדיווח והצהרות שונות של מוכרי/ רוכשי דירות הכנו עבורכם מדריך מעודכן זה:
*חשוב לציין כי החוק מאפשר לכם לקבל ייצוג על ידי עורך דין מוסמך בכל הליכי השומה (או על ידי רואה חשבון ויועץ מס). עם זאת, כל מוכר-רוכש רשאי לייצג את עצמו מול משרדי מיסוי מקרקעין.
במדריך זה נתמקד ונפרט מהם המיסים אותם יש לשלם על פי חוק מיסוי מקרקעין בעת מכירת דירה והעברת הזכויות בדירה (בתמורה וללא תמורה).
מהם מקרקעין? לפי החוק, מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בניינים וצמודי קרקע (להבדיל ממיטלטלין שאותו ניתן להזיז ממקום למקום).
זכות במקרקעין – לפי החוק, זכות במקרקעין הינה כל סוג של בעלות, חכירה העולה על – 25 שנים, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לפרש כמעין בעלות או חכירה לתקופה העולה על – 25 שנים ( לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – גם במקרים בהם התקבלה הרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנים).
מכירה – כל מתן זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם לא, וגם במידה ואם ויתר על זכותו במקרקעין – לפי החוק מדובר במכירה.
מה לא נחשב מכירה לפי החוק? במידה ומדובר בירושה, העברת זכויות במקרקעין עקב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/ מפרק/ כונס נכסים – הדבר לא יפורש כמכירה.
החוק מתמקד ב-2 מיסים – מס שבח ומס רכישה.
*חשוב לציין כי רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) תהיה מותנית בהיעדר חבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש הקשורים למקרקעין הנמכר.
מהו מס שבח? הוא תשלום מס עבור הרווח ההוני שהתקבל עבור מכירת הזכויות שלו במקרקעין או מכירת זכות באיגוד מקרקעין שאינה מהווה בידיו “מלאי עסקי” (מוגדר בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין). לדוגמא: אדם קנה דירה בשווי של 1 מיליון ₪ ומכר אותה ב1.3 מיליון ₪ – הוא יצטרך לשלם מס עבור ה- 300,000 ₪ .
במקרה ואדם מפסיד ממכירת הזכויות שלו במקרקעין – הוא יהיה פטור ממס זה.
בנוגע לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו – לפי החוק, השבח יהיה כחלק מההכנסה השנתית החייבת במס בשנת המס שבה נעשתה המכירה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע את דרך חישוב השבח, ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.
מהו מס רכישה? הוא תשלום מס עבור רכישת (לקונה) הזכות במקרקעין (מוגדר בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין) ושיעור המס שלו משתנה בהתאם לשווי המכירה. במקרקעין שהם אינם דירות מגורים קיים שיעור מס קבוע ולדירות מגורים קיים מדרגות מס.
קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה) הקובעות פטורים והקלות שונות ממס רכישה.
בין השאר: סעיף המאפשר גמישות בנוגע לתשלום – סעיף 51 אומר כי החובה לשלם את מס הרכישה ידחה למועד בו הקונה העביר יותר ממחצית שווי הנכס, או עד למועד קבלת יפוי כח לרשום את הזכות על שם הרוכש, או עד למועד קבלת החזקה בדירה.
חשוב לציין כי כל איחור כזה או אחר יגרור ריביות וקנסות בסכומים גבוהים, לכן יש לשלם בזמן ולהימנע מכך.
במידה ונקלעתם למצב זה, ותם התקופה לפי סעיף 51, יש לדווח על כך למיסוי מקרקעין לא יאוחר מ-14 יום.
על פי סעיף 15(ב) לחוק – על הרוכש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר.
גובה המקדמה הוא:
על הרוכש להעביר את סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר. כאשר מתבצעת רכישה מקבלן – מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה (אלא אם כן המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על היות המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה)
בכל מצב לא תקום חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 40 יום ממועד העסקה.
המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח (על גבי טופס 7155) כאשר מצויים בה כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.
יש לציין כי למנהל יש סמכות להקטין את המקדמה מיוזמתו.
החלטה בדבר הבקשה להקטנת סכום המקדמה על ידי המנהל תתקבל תוך 20 יום ממועד הגשת ההצהרה הכוללת שומה עצמית של המוכר – לפי המאוחר.
במידה והמנהל לא נתן תשובה תוך 20 יום, משמע – יראו את הבקשה לעניין גובה המקדמה כאילו אושרה.
במידה והמנהל דחה בקשתכם – יש לכם אפשרות להגיש בקשה לבחינת ההחלטה (על גבי טופס 7156) – הבקשה תיבחן על ידי גורם אחר (לא זה שטיפל בבקשתכם הראשונה) ותשובתו תתקבל תוך 45 יום. גם כאן, במידה והוא לא נתן לכם תשובה תוך 45 יום, משמע הבקשה אושרה.
לפי החוק, על ידי קיום התנאים הבאים תוכלו לקבל אישור לטאבו למס רכישה:
בהתאם לסעיף 73(א) לחוק, אדם המוכר את זכותו במקרקעין ימסור תוך – 40 יום מיום המכירה הצהרה המפרטת את:
בהתאם להוראות סעיף 73(ג) לחוק, אדם הרוכש זכות במקרקעין ימסור תוך- 40 יום מיום הרכישה הצהרה המפרטת את:
יש עליכם לדווח על סכום מס הרכישה ודרך חישובו. אתם מתבקשים למלא טופס הצהרה ולמלא במקום שמיועד להצהרת הרוכש. את סכום מס השבח ודרך חישובו יש למלא בטופס 2990א/2990 ולצרף אותו לטופס ההצהרה.
יש לשים לב כי עליכם למלא את הדיווח בטופס מוכן של המנהל והוא יתקבל במשרד מיסוי המקרקעין הקרוב ביותר למקום מגוריכם. בנוסף יש לציין כי הצהרה חלקית לא תיחשב כהצהרה כלל, איחור במועד מסירת ההצהרה יביא לקנס.
מוכר או רוכש הזכאי לפטור ממס חייב להצהיר גם הוא.
תיקון סעיף 9
בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג–1963 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 9(ג1ג)(4)(א), בהגדרה “דירה יחידה”, במקום “אינו עולה על שליש” יבוא “הוא כאמור בסעיף 49ג(3)”.
תיקון סעיף 49ב
בסעיף 49ב(2) לחוק העיקרי, במקום “שאינו עולה על שליש ממנה” יבוא “כאמור בסעיף 49ג(3)”.
תיקון סעיף 49ג
בסעיף 49ג לחוק העיקרי –
(1) בפסקה (1), במקום “ב-18 החודשים” יבוא “ב-24 החודשים”;
(2) בפסקה (3), בסופה יבוא “ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית”.
תיקון סעיף 49ד
בסעיף 49ד לחוק העיקרי, אחרי “חלק העולה על שליש בבעלות בה” יבוא “ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה,”.
הוראת השעה
(א) בתקופה של חמש שנים מיום כ”ג בניסן התשע”ו (1 במאי 2016) (להלן – תקופת הוראת השעה), יקראו את החוק העיקרי, כך שבסעיף 9(ג1ג)(2)(ב), במקום “ב-24 החודשים” יבוא “ב-18 החודשים”.
(ב) הוראות סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק העיקרי, כנוסחן בסעיף קטן (א), יחולו על זכות במקרקעין שנרכשה בתקופת הוראת השעה.
תחילה ותחולה
תחילתו של סעיף 49ג(1) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 3(1), בתום תקופת הוראת השעה, והוא יחול על דירת מגורים שנרכשה בתום תקופת הוראת השעה ואילך, כתחליף לדירה הנמכרת שעליה חלה החזקה כאמור באותו סעיף.
© 2016 F.S & Co, Law office. All rights reserved | קוד ופיתוח Aeroplane