מצאתם את דירתכם העתידית בשעה טובה ומוצלחת וכעת הגעתם לשלב בו אתם צריכים לקחת משכנתה.

בשביל לעשות לכם סדר בבלגן החלטנו להכין עבורכם מדריך זה במטרה להעניק לכם את הכלים הראשוניים במטרה לקבל את המשכנתה המתאימה לצרכים שלכם, דרכי התמודדות, סוגי משכנתאות ועוד. כמו כן, מדריך זה הינו שירות ואינו מהווה תחליף למסמך משפטי מחייב ותמיד יהיה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מוסמך המתמחה בתחום או עם גורם מוסמך אחר לצורך כך.

מהי משכנתה?

משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח מהבנק שניתנת לצורך רכישת דירת מגורים, הרחבתה או שיפוצה. בתמורה למתן ההלוואה, הלווה משעבד את דירתו לבנק והבעלות על הדירה עוברת אליו רק לאחר פירעון מלא של הלוואה.

הבנק אינו חייב לאשר משכנתה לכל דורש, וההחלטה בכך נתונה לשיקול דעתו העסקי של הבנק.

מרכיבי המשכנתה העיקריים הם הקרן, כלומר הסכום אותו ביקשתם ללוות לצורך דיור, והריבית – הסכום אותו אתם משלמים לבנק בתמורה לקבלת ההלוואה. לרוב, המשכנתה מכילה מרכיב נוסף שמעדכן את התשלום לפי תנאי השוק המשתנים ומצמיד אותו למדדים אובייקטיבים, כמו: מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים או הדולר.

סוגי משכנתאות נפוצות

• הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה: שעור הריבית קבוע לאורך כל התקופה וסכום ההחזרים החודשים קבוע. השינויים במדד המחירים לצרכן משפיעים על היחס בין ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית. החלוקה בין תשלומי הקרן ותשלומי הריבית נקבעת מראש לפי שיטת סילוקין שנקראת “לוח שפיצר”.
• הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה: הריבית ידועה מראש רק בתקופה הראשונה של הלוואה, והתשלום החודשי מתעדכן בתחנת שינוי הריבית. בכל תחנה, הריבית נקבעת לפי מנגנון אובייקטיבי שמפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת שנקבעת בהסכם ההלוואה.
• הלוואת פריים: הקרן והריבית צמודות לריבית הפריים שאותה מפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת קבועה מראש, והתשלום החודשי משתנה בהתאמה לכך.
• הלוואה צמודה לדולר: הקרן והריבית צמודים לריבית הליבור, שהיא ריבית למסחר במט”ח שנקבעת בחו”ל, והתשלום החודשי משתנה בהתאמה לפרסומה. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.
• הלוואת גרייס: מתאימה במיוחד למימון לטווח קצר, ובמסגרתה תשלומי הקרן או הריבית נגבים בתום תקופת ההלוואה.

כיצד בוחרים משכנתה?

חשוב לבדוק את תנאי השוק הנוכחים. אם הריבית הנהוגה כיום נחשבת לריבית גבוהה, רצוי לקחת הלוואה בריבית משתנה שתרד כשהשוק יתאזן ואולי יתאפשר לכם לבצע פירעון מוקדם. לחילופין, אם הריבית בשוק המשכנתאות היום נחשבת לנמוכה,  כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך התקופה. אם אתם חיים בחו”ל או שמקור ההכנסה שלכם הוא בדולרים, רצוי לשקול לקיחת הלוואה הצמודה לערך הדולר.

אין כל חובה לקחת משכנתה דווקא בבנק שבו מתנהל חשבונכם. רצוי לבצע סקר שוק בין מספר בנקים, שכן לכל בנק יש תנאים שונים למשכנתה. בעת עריכת הסקר השוו את גובה העמלות, אופן התשלום, תנאי הריבית והתנאים לפירעון מוקדם. השתדלו לבחור תוכנית אחת ולהשוות את תנאיה במספר בנקים כדי לקבל תמונה ברורה של ההבדלים בין כל בנק.

מה עושים לפני פתיחת תיק הלוואה?

פני חתימה על משכנתה, יש להציג לבנק מסמכים שמאמתים את המידע שמסרתם: תלושי שכר, תדפיסי חשבון, חוזה רכישת דירה, הערכת שמאי וכל מסמך אחר שהבנק יבקש.

חשוב לברר מול הבנק אלו הוצאות חלות עליכם לצורך פתיחת תיק ההלוואה, שכן ברוב המקרים תתבקשו לשלם עמלת פתיחת תיק הלוואה, אגרת רישום בטחונות ועוד.

אילו ביטוחים הבנק עשוי לדרוש?

• ביטוח משכנתה: ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כלומר סכום ההלוואה המבוקש מהווה אחוז גבוה יותר מערך הנכס, עולה רמת הסיכון שהבנק לוקח בכך שהוא מאשר את ההלוואה. במקרים אלו, הבנק עשוי לדרוש ביטוח משכנתה כתנאי לקבלת ההלוואה, כשתגמולי הביטוח יכסו את יתרת ההלוואה במקרים שבהם המלווה לא יעמוד בהחזרים. התשלום לחברת הביטוח נקבע מראש, ומועבר לחברת הביטוח על ידי הבנק. הלווה יכול לשלם את הסכום כולו במעמד ההרשמה, או להגדיל את סכום ההלוואה כך שיכלול גם את דמי הביטוח. אם בחרתם להגדיל את סכום ההלוואה, בררו מראש מה תהיה הריבית על מרכיב זה בהלוואה וכיצד יחושב ההחזר החודשי כולל תוספת זו. כמו כן, בררו מה הנוהל במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתה והאם תוחזר אליכם פרמיית הביטוח.
• ביטוח חיים: הבנק יכול לדרוש ביטוח חיים כתנאי לקבלת משכנתה, ואף להגדיר תנאי בסיס לפוליסה. לרוב, הבנק ידרוש להגדירו כ”נושה בלתי חוזר”, דבר שמבטיח כי נושים אחרים לא יקבלו עדיפות על הבנק בקבלת כספי הביטוח. הלווה יכול לרכוש את הפוליסה מחברת ביטוח מומלצת על ידי הבנק או מחברת ביטוח אחרת, על פי שיקול דעתו, והפרמיה לחברת הביטוח משולמת בנפרד מההלוואה.
• ביטוח נכס: מכיוון שהנכס משעובד לבנק לכל אורך תקופת ההלוואה, הבנק יבקש לוודא שהוא שומר על ערכו ולכן עשוי לדרוש ביטוח נכס כתנאי לקבלת משכנתה. הלווה יכול לרכוש את הפוליסה מכל חברת ביטוח שיבחר, והפרמיה לחברת הביטוח תשולם בנפרד מההלוואה.

פירעון מוקדם של המשכנתה

הזכות לפירעון מוקדם עומדת לרשות כל לווה שלקח משכנתה על פי חוק. הבנק מחויב לספק תוך שני ימי עבודה מידע מלא ללווה שמעוניין בפירעון מוקדם, הכולל: סכום ההלוואה המקורי, מועד אחרון צפוי לתשלום, יתרה לסילוק לכל אחד ממרכיבי המשכנתה, בסיס הצמדה ועוד. בנוסף, תוך שלושה ימי עבודה חייב הבנק לספק ללווה מכתב כוונות, המעיד על כוונתו להסיר את השעבוד מהנכס לאחר סילוק החוב.

אין חובה לבצע פירעון מלא. אפשר לבצע גם פירעון חלקי, כל עוד הוא מהווה לפחות 10% מיתרת ההלוואה, ובעזרתו לקצר את משך ההלוואה או לצמצם את גובה ההחזר החודשי.

פירעון מוקדם של המשכנתה, חלקי או מלא, כרוך בתשלום עמלה לבנק, הכוללת מספר מרכיבים:

• עמלה תפעולית: עמלת ביצוע בסכום אחיד
• עמלת מדד ממוצע: נגבית בגין הפרשי המדד במשכנתאות צמודות מדד בלבד
• עמלת אי הודעה מוקדמת: נגבית במקרה שהלווה הודיע על כוונתו לבצע פירעון מוקדם 10 ימים או פחות ממועד ביצוע הפירעון
• עמלת הפרשי היוון: נגבית כאשר שעור הריבית על ההלוואה גבוה משעור הריבית הממוצעת שמפרסם המפקח על הבנקים

על הבנק ליידע את הלווה על גובה העמלות מראש, על ידי ציון העמלות הנגבות בהסכם המשכנתה הראשוני.

מחזור משכנתה

מכיוון שמשכנתאות נלקחות לשנים ארוכות, רצוי לבחון את התנאים שלהן ביחס לתנאי השוק ולשפרם במידת הצורך. אחת הדרכים לעשות זאת היא על ידי מחזור משכנתה, כלומר פריעת סכום המשכנתה על ידי לקיחת הלוואה אחרת בתנאים טובים יותר. ההלוואה יכולה להיות מאותו בנק שממנו לקחתם משכנתה או מבנק אחר, לפי שיקול דעתכם.

מחזור משכנתה כרוך לעיתים קרובות בתשלום עמלות לבנק, כמו: עמלת פירעון מוקדם ועמלות לצורך פתיחת ההלוואה החדשה, כמו: אגרת רישום בטחונות ועוד. חשוב לוודא מראש מה סכום העמלות שיש לשלם, כדי להעריך אם מחזור המשכנתה משתלם.

לסיכום

כפי שיכולתם לראות, ישנם סוגים רבים של משכנתאות וריביות, והשגת המשכנתה עם הריבית הטובה ביותר עבורכם היא תשובה לא חד משמעית ומשתנה בהתאם לגובה ההלוואה שנטלתם, סוג הריבית ואפשרויות שונות העומדות בפניכם בעת קבלת כל אחד מהן. ריכזנו עבורכם את רוב סוגי המשכנתאות ורוב סוגי הריבית הקיימות כיום במטרה לעזור לכם לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר לצרכים שלכם. עם זאת, תמיד יהיה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מהתחום (יועץ משכנתאות) ולקבל מידע נרחב יותר.