שלום, אני עורכת הדין מיה סלע, שותפה מייסדת במשרד פרידמן סלע ושות', המתמחה בלווי עסקאות נדל"ן. משרדנו מלווה פרויקטים רבים למגורים ועשרות משפחות ברכישת דירות חדשות.
היום אני הולכת לדבר על מהן הבדיקות שחשוב לעשות כרוכשים דירה חדשה מקבלן. ומדוע הקפדה על ביצוע הבדיקות הנכונות, הינה תנאי יסודי לכך שרכישת הדירה תסתיים בהצלחה.
רכישת דירה, ובפרט רכישת דירה מקבלן, טומנת בחובה מכשולים לא מעטים וישנם נושאים מהותיים שחשוב מאוד לבדוק טרם הרכישה. הרבה מאוד רוכשים לא יודעים מהן הבדיקות הנכונות שצריך לעשות ומהן השאלות שיש לשאול.
אז מהן אתן הבדיקות שחשוב לעשות? ראשית, יש לעשות בדיקת רקע לקבלן – מי הוא הקבלן שממנו קונים את הנכס? זוהי שאלה חשובה מאוד! חשוב במקרה זה שלא להתרשם רק מהחומר השיווקי שנמסר במשרד המכירות היפה, בו יושבים אנשי השיווק מטעם הקבלן. יש לבחון היטב את ניסיונו של הקבלן שבונה את הפרויקט, ולוודא כי הוא בעל סיווג מתאים הרשום בפנקס הקבלנים.
הבדיקה הבאה היא בדיקה בדבר המצב התכנוני וזכויות הקבלן בקרקע – יש לבדוק האם הקרקע עליה נבנה הבניין והדירה הינה קרקע בבעלות פרטית או שמא מדובר בקרקע הרשומה ברשות מקרקעי ישראל. ככל שמדובר בקרקע של הרשות, הדבר מצריך בדיקות כגון: בחינת חוזה החכירה עליו חתום הקבלן מול הרשות וכן בחינת היוון הנכס (כלומר האם שולמו דמי החכירה עבור הנכס בגין כלל תקופת החכירה מראש). בנוסף יש לבדוק האם הקרקע "נקייה" משעבודים לצדדים שלישיים.
בהמשך יש לבדוק את המצב התכנוני במקרקעין – חשוב מאוד לא להסתנוור מהפרוספקט! בכדי לוודא כי הנוף אשר ישתקף ממרפסת דירתכם העתידית, אכן יהיה פארק רחב ידיים, כפי שמבטיח הקבלן, חשוב לבצע בדיקה של התוכניות העתידיות החלות על המקרקעין וסביבתם.
בדיקה נוספת שיש לעשות היא בדיקת נוסח הבקשה לרכישת דירה:
במקרים רבים, נוהגים אנשי שיווק מטעם הקבלן לדרוש מהרוכשים שיחתמו על מסמך שנקרא "בקשה לרכישת דירה" ואף לדרוש סכום מקדמה על חשבון הדירה בכדי "שישרינו להם אותה בטענה כי יש רוכשים פוטנציאלים אחרים המעוניינים באותה דירה, תוך הפעלת לחץ על הרוכשים. חשוב מאוד להימנע מלחתום על מסמך כזה, אשר יכול להוות לעיתים כחוזה לרכישת הנכס, הגם אם אינו ההסכם הסופי. אם בכל זאת אין מנוס מלחתום על מסמך שכזה, חשוב לוודא כי יש סעיף ברור המאפשר לכם, במקרה של אי הסכמה מסחרית או משפטית בהמשך, לבטל את הסכם הרכישה תוך פרק זמן סביר ולקבל את מלוא סכום המקדמה ששולם עבור הדירה.
בדיקה חשובה נוספת היא בדבר סוג הבטוחות הניתנות על ידי הקבלן לרוכשים. לאחר קריסתה של חברת חפציבה וכחלק מהלקחים שהופקו מאותו מקרה מצער, עוגנו והוקשחו בחוק המכר, מספר מנגנוני הגנה אשר תפקידם להבטיח את כספי הרוכש, ולהפחית משמעותית את הסכנה שבאובדן כספי הרכישה. יש לוודא כי במסגרת הסכם המכר נאכפות הוראות החוק באופן מלא.
ולבסוף, בדיקת סט מסמכי המכר – רכישת דירה מקבלן נעשית על פי רוב במסגרת חוזה מורכב ביותר המנוסח על יד בא כוחו של הקבלן, אשר באופן טבעי מנסה להגן בצורה מקסימאלית על האינטרסים של לקוחו. ניסוח זה טומן בחובו מכשולים רבים אשר מצריכים בדיקה דקדקנית של עורך דין המומחה בדיני חוזים ובדיני מקרקעין. לכן, חשוב ביותר להיוועץ עם עורך דין מומחה, שייצג אתכם ברכישה, יפעל לאזן את סעיפי ההסכם וידאג כי זכויותיכם תשמרנה. תופתעו כמה שינויים ניתן להכניס בהסכם רכישה מקבלן!
אז רגע לפני שאתם בוחרים את צבע חדר השינה, אני ממליצה בחום, להשתמש בטיפים שדיברתי עליהם בסרטון ולבצע את מירב הבדיקות האפשריות.
© 2016 F.S & Co, Law office. All rights reserved | קוד ופיתוח Aeroplane