מצאתם את דירתכם העתידית בשעה טובה ומוצלחת וכעת הגעתם לשלב בו אתם צריכים לקחת משכנתה. בשביל לעשות לכם סדר בבלגן החלטנו להכין עבורכם מדריך זה במטרה להעניק לכם את הכלים הראשוניים במטרה לקבל את המשכנתה המתאימה לצרכים שלכם, דרכי התמודדות, סוגי משכנתאות ועוד. כמו כן, מדריך זה הנו שירות ואינו מהווה תחליף למסמך משפטי מחייב ותמיד יהיה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מוסמך המתמחה בתחום או עם גורם מוסמך אחר לצורך כך.

מהו סכום המשכנתה שיש ליטול ומה צריך לקחת עוד בחשבון?

רבים מאתנו לא לוקחים בחשבון כי ישנם עלויות נוספות מעבר למחיר הדירה בעת עסקת הרכישה ולכן ערכנו את כל העלויות הצפויות לכם בעת עסקת הרכישה:

• מחיר הדירה – המחיר עליו הסכמתם עם המוכר/ קבלן
• דמי פתיחת תיק משכנתה – בד"כ יגבו ממכם עבור כך בין 0.6%-0.25% מסכום ההלוואה שנטלתם. יש חשיבות כמובן באם מדובר בהלוואה לדיור/ לא לדיור, מטבע חוץ או ישראלי ועוד. מומלץ מאוד לערוך סקר מעמיק בנוגע למחיר דמי פתיחת תיק משכנתה ולהתמקח על גובה העמלה שכן מדובר על כמה אלפי שקלים.
• דמי תיווך – במידה ומתווך סייע לכם במציאת הנכס, תצטרכו להיפרד מדמי תיווך בסך של בין 1%-3% מערך הנכס. יש לשים לב כי אפשר וכדאי להתמקח על גובה דמי התיווך עם המתווך. ישנם מקרים בהם אפשר לא לשלם דמי תיווך שכן בעל הנכס שמוכר אותו כבר שילם דמי תיווך.
• שכר טרחת עורך דין – כשאתם מתכוונים לרכוש דירת יד שנייה או דירה חדשה מקבלן, זוהי אולי תהיה העסקה הכי גדולה שתעשו בחייכם ולכן, לווי עורך דין מקצועי המתמחה בתחום יכולה לחסוך לכם הרבה עגמת נפש, כאבי ראש וביטחון. מומלץ מאוד שלא לעבור את התהליך הזה ללא לווי עורך דין הבקיא בנושא ולהימנע מלגרום לעצמכם נזקים בלתי הפיכים אשר יכולים ללוות אתכם לכל ימי חייכם. לרוב מדובר בטווח שבין 0.5%-1% מערך הנכס כאשר המחיר נתון למיקוח.
• שכר טרחת עורך הדין של הקבלן – בעת רכישת דירה מקבלן, תהיו חייבים להיפרד מעוד תשלום בגובה של 1.5% משווי הנכס בתוספת מע"מ עבור עורך הדין של הקבלן אשר דואג לרישום הנכס על שמכם.
• מס רכישה – מדובר בהיטל מס המדינה בשעה שרוכשים נכס. שיעורי המס אינם קבועים לכל אחד והוא משתנה בהתאם לסכום הדירה הנרכשת, האם קיימות עם זכויות על דירה אחרת ואם כן כמה, האם קיימות הקלות מס (נכים, עולים חדשים וכו'..). למשל במקרה ומדובר בדירתכם הראשונה אשר סכומה לא עולה על 1,600,175 ₪, תהיו פטורים ממס רכישה. בד"כ היטל מס הרכישה נע בין0.5%-5% ממחיר הנכס. פרטים נוספים ניתן לקבל באתר רשות המסים ולחשב בעזרת המחשבון המובנה באתר.
• הצמדה למדד או לדולר – מדי פעם אנו נתקלים בבעלי דירות אשר מצמידים את התשלום למדד. במקרים בהם המוכר מציע את הדירה בדולרים, מומלץ מאוד שאתם תצמידו את המחיר בחזרה וכך תימנעו מאי נעימות והפתעות לא צפויות לאחר מכן.
• שיפוצים – ישנן דירות הדרושות שיפוץ ויש לקחת בחשבון את הוצאות השיפוץ. לשם כך תצטרכו לברר זאת לפני רכישת הדירה, לקבל הצעות מחיר ורק לאחר מכן להמשיך הלאה בהליך הרכישה וכך תימנעו מהפתעות במחיר.
• הוצאות נלוות למעבר הדירה – כגון הובלה, אחסון, צביעה וכדומה יכולים להסתכם בכמה אלפי שקלים במצטבר.
• הוצאות נלוות לאחר המעבר – יש לקחת בנוסף בחשבון הוצאות עבור ריהוט, מוצרי חשמל, מטבח וכדומה. מאחר לא כל דירה נמכרת כשהיא מרוהטת וכוללת הכול. אנשים רבים נוטים לא לשים לב לסעיף זה ולאחר נטילת המשכנתה הם נכנסים לחובות מיותרים מאחר ולא חשבו על העלויות האלה בזמן נטילת המשכנתה.
• הוצאות נלוות במסגרת עסקת הרכישה – שמאי (בין 300-600 ₪) ייפוי כוח נוטריוני (בין 200-300 ₪ ) חיבורים לחשמל וגז (במקרה ורכשתם דירה מקבלן) – 1,000-2,000 ₪.

לאחר שקיבלתם סכמה של כל ההוצאות הנ"ל, תורידו ממנו את ההון העצמי שיש לכם. חיסכון זה יכול להיות במספר חסכונות שונים ורצוי לאחד את הכול בשביל להבין מהו הסכום שעומד לרשותכם:

• כסף במזומן בחשבון העו"ש
• חסכונות נזילים, אגרות חוב, מקמי"ם, קרנות שונות, מניות וכו'…
• קרן השתלמות שעומדת להיפתח, סכום שעומד להתקבל (לדוגמה: בחתונה)
• דירה שאתם מוכרים בכדי לממן את רכישת הדירה החדשה שלכם.

לרוב, הבנקים ידרשו ממכם שכל החסכונות שלכם (כפי שתואר לעיל) יהוו לא פחות מ- 30% מערך הדירה. כיום, הבנקים לא ישמחו לתת לכם משכנתה אשר מכסה את כל ערך הדירה.

לאחר חישוב שני אלה, קיבלתם את מחיר המשכנתה שאתם צריכים.

קביעת מועדי החזר חודשי ותקופת המשכנתה

חשוב מאוד שתבינו כי ככל שתוכלו להחזיר יותר בכל חודש – המשכנתה תסתיים מהר יותר והריבית עליה תהיה נמוכה יותר. עם זאת, לא כדאי לקבוע לכם משכנתה ש"תחנוק" אתכם ועליכם לקחת בחשבון גם עלויות נוספות ותקופות קשות אשר יכולות להשפיע על יכולת ההחזר שלכם:

1. בד"כ, סכום ההחזר החודשי הנהוג עומד על לא יותר מ – 1/3 מההכנסה החודשית של שניכם נטו. כשנוטלים משכנתה, יהיה מסוכן מדי להיות אופטימיים וחשוב תמיד להיות זהירים. קרו בעבר מקרים בהם בני הזוג התחייבו לסכום מסוים אך לאחר שאחד מבני הזוג פוטר מהעבודה, המצב היה אחר – צריך לצפות גם רגעים כאלה ולהיות ערוכים בהתאם.

2. תקופת המשכנתה הנהוגה כיום נעה בין 20 ל – 25 שנה. כפי שציינו קודם לכן, ככל שתקופת המשכנתה תהיה קצרה יותר – כך גם הריבית, ותקופת המשכנתה יכולה גם להיות ל – 35 שנה ומנגד גם ל – 4 שנים. חשוב שתבדקו כמה תקופות החזר בשביל להבין כיצד הן משפיעות על גובה ההחזר החודשי ולהבין אם אפשר להגיע לתקופת החזר וגובה החזר אשר מתאימים לכם.

אישור ראשוני למשכנתה

כבר בשלבים הראשונים מומלץ מאוד ללכת לבנק ולקבל אישור עקרוני למשכנתה. לא מדובר באישור מחייב, אבל זהו מסמך רשמי של הבנק האומר כי הנכם רשאים לנטול משכנתה של סכום מסוים ובתנאים מסוימים שהבנק קבע. בעבר קרו מקרים בהם אנשים מצאו את הדירה המתאימה להם לאחר בדיקות רבות, גילו כי הבנק איננו מוכן לתת להם משכנתה. לטובת קבלת אישור עקרוני זה, יש לגשת אל הבנק עם כל המידע הרלוונטי בנוגע לחסכונות שלכם, מהו גובה המשכנתה שאתם מבקשים, מהו הנכס שאתם מחפשים וכדומה. לאחר שיועץ המשכנתאות יקבל את כל המידע ממכם, הוא יבנה עבורם את המשכנתה שככל הנראה הבנק יהיה מוכן לאשר לכם ואתם צריכים לבדוק האם המשכנתה הזאת מתאימה לצרכים שלכם.

בסיום הליך הבדיקה, תקבלו מהבנק מסמך הכולל:

1. סכום המשכנתה שאושר
2. פרטי תנאי המשכנתה שאושרה – סוג ריבית (קבועה או משתנה), סוג משכנתה (צמודה למדד או לא) וכו'..
3. תוקף אישור המשכנתה – בד"כ יהיה לשלושה חודשים
4. תנאים לקבלת אישור סופי – בטחונות ומסמכים שונים שהבנק ידרוש ממכם כנגד קבלת המשכנתה

איתור הנכס וקבלת משכנתה

לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתה אתם ככל הנראה תרוצו מדירה לדירה, תעצרו בבנק רגע, תלכו לראות עוד דירה וכן הלאה וכן הלאה, אך כדאי לבדוק בעוד כמה בנקים אחרים את תנאי המשכנתה ואולי ישתלם לכם לעשות זאת בבנק אחר. בשלב זה יהיה עליכם להצטייד בתעודות זהות, חוזה מכר, נסח טאבו ועוד כמה מסמכים שהבנק ידרוש ממכם במטרה להמשיך בתהליך. בנוסף, כדאי ומומלץ יהיה לבדוק האם אתם זכאים להלוואה של משרד השיכון בשביל לקבל הלוואה בתנאים מיוחדים. כעת, תצטרכו לבחור משכנתה, ולשם כך יש לבדוק היטב איזה ריבית חלה על כל אחד ולסגל לעצמכם את המשכנתה הטובה ביותר לצרכים שלכם.

ריביות

במהלך איתור המשכנתה, תגלו כי יש מגוון רחב של סוגי משכנתאות ואיתן גם סוגים רבים של הריביות המתלוות אליהם. לעתים, דבר זה גורם לנוטל המשכנתה בלבול רב עקב הסוגים הרבים ומורכבותם ולכן החלטנו לנסות ככל הניתן סדר בבלגן ולהציג בפניכם את סוגי ריביות המשכנתה השונות ואת השוני ביניהן:

• ריבית משכנתאות הצמודות למדד – מדי כל חודש מתפרסם מדד המחירים המעודכן ותפקידו הוא לייצג את עליית המחירים במשק. בריבית זאת, התשלומים הנם מוצמדים למדד. במשכנתאות בריביות צמודות קיימות 2 סוגי ריביות – משתנות או קבועות.
• ריבית פריים – מדובר במשכנתה שאינה צמודה למדד, אך היא יכולה להשתנות בהתאם לפריים – זוהי ריבית אשר מפורסמת על ידי בנק ישראל מדי חודש.
  יתרונות בולטים בריבית פריים – אחת היתרונות של ריבית פריים שהיא פחות חשופה למדד המחירים. עם זאת, חשוב לזכור כי בנק ישראל מבצע עדכון לריבית בהתאם לאינפלציה, משמע שבנק ישראל עלול וצפוי להעלות את הריביות במשק אשר כולל את שער ריבית הפריים. יתרון נוסף הנזקף לזכותה של ריבית פריים אל מול ריבית הצמודה למדד הוא שאפשר לבצע החזר מוקדם של ההלוואה ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם – קיימות עמלות שונות כמו עמלה תפעולית אשר הנן דיי זניחות אך יש לקחת אותן בחשבון.
  חסרונות בולטים בריבית פריים – אחד החסרונות של ריבית פריים הוא שבד"כ הריביות גבוהות יחסית לשאר מאחר והבנק חושש לספוג את עליית המדד, מה שיוביל לריביות גבוהות מלכתחילה כדי הסתמכות על ריבית פריים אך גבוה באופן יחסי.
• ריבית משכנתא קבועה – מדובר על משכנתה צמודה למדד כאשר אתם סוגרים עם הבנק מה יהיה גובה הריבית כבר בשלב המו"מ וגובה זה נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. יכול להיות שלאחר זמן מה הריבית במשק תרד, מה שיוביל אתכם לבצע מחזור משכנתה מאחר וגובה הריבית שנקבע ביניכם לבין הבנק הנו גבוה – עם פעולה זאת תצטרכו לשלם "קנס" (עמלת פירעון מוקדם) שגובהו עלול להגיע לסכומים מאוד גבוהים, לכן עליכם להשוות ולהבין האם מחזור המשכנתה ישתלם עבורכם או פשוט להישאר בה.
• ריבית משכנתאות משתנה – זוהי ריבית אשר משתנה בהתאם להסכם שערכתם עם הבנק המלווה. בד"כ קובעים מתחנות עדכון מדי כמה שנים או אפילו שנה במטרה להחליט על גובה הריבית העתידית. נהוג להחליט על עוגן מסוים שעליו יתבסס שינוי גובה הריבית, כמו למשל – ריבית הליבור.
  יתרונות בולטים בריבית משתנה – היא האפשרות להחזיר את כל המשכנתה ללא קנס כלשהו ע"י מחזור משכנתאות או במידה ויש בידכם את הסכום לסגור את המשכנתה. עוד יתרון הוא שאפשר לנצל תקופות בהן הריבית נמוכה ו"לספוג" את עליית הריבית רק במועד העדכון שנקבע עם הבנק.
  חסרונות בולטים בריבית משתנה – התחושה שאתם משלמים ריבית נמוכה בהתחלה אך בפועל, בשלב הראשון שבו תיפגשו עם הבנק במטרה לקבוע את הריבית העתידית הריבית תעלה וזיכרון התשלומים לא יהיה רלוונטי עוד. יש לשים לב שכאשר בנק למשכנתאות מסוים מפרסם "מבצע" מסוים על הלוואות בתנאים נוחים וריבית נמוכה, מדובר בעצם במשכנתה משתנה שבה הלקוחות בהתחלה אמנם אכן משלמים ריבית דיי נמוכה, אך בתחנת העדכון הראשונה הריבית קופצת ואיתה גם התשלומים. לכן, יהיה מומלץ לקחת משכנתה בריבית משתנה כאשר אתם לוקחים סכום גדול וליהנות מריבית נמוכה בהתחלה או בזמן שהריביות במשק גבוהות וקיים צפי לירידה ואז קובעים תחנת עדכון למועד הירידה הצפוי.
• ריבית משכנתאות בטוחה – מדובר על ריבית בטוחה עבור אלו שמעדיפים לישון טוב בלילה ולא לקחת סיכונים. עבור אלו שרוצים גובה ריבית קבועה למשך כל התקופה קרוב לוודאי יעדיפו ריבית זו. האמת היא שהמון אנשים מתבלבלים וחושבים שריבית קבועה היא בעצם ריבית בטוחה. בפועל, משכנתה בריבית גבוהה היא בעצם משכנתה הצמודה למדד – אמנם הריבית קבועה אך המדד עלול להשתנות. כשאומרים לכם ריבית בטוחה אתם בוודאי מתכוונים לריבית שסגרתם עם הבנק שלא תהיה צמודה ולא תשתנה. ברמת העיקרון, מדובר על ריבית נטולת סיכון כלשהו אך החיסרון הבולט בה היא שבד"כ, אי אפשר לצאת מהמשכנתה באמצע ולהחזיר את הכל ובנוסף, לא נהנים מירידה כלשהי בגובה הריבית. בנוסף, קיימת נטייה אצל הבנקים לתמחר ריבית זאת במחיר דיי גבוהה מאחר ולא קיימת להם האפשרות לעדכן ולשנות אותה עם הזמן.

לסיכום

כפי שיכולתם לראות, ישנם סוגים רבים של משכנתאות וריביות, והשגת המשכנתה עם הריבית הטובה ביותר עבורכם היא תשובה לא חד משמעית ומשתנה בהתאם לגובה ההלוואה שנטלתם, סוג הריבית ואפשרויות שונות העומדות בפניכם בעת קבלת כל אחד מהן. ריכזנו עבורכם את רוב סוגי המשכנתאות ורוב סוגי הריבית הקיימות כיום במטרה לעזור לכם לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר לצרכים שלכם. עם זאת, תמיד יהיה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מהתחום (יועץ משכנתאות) ולקבל מידע נרחב יותר.